步行街中心广场西南角三楼销售及推广建议46.doc

步行街中心广场三楼 销售及推广建议 长沙鸿创投资咨询有限公司 长沙达观整合推广机机构 联合出品 2011年4月 目? 录 销售、结农不出则乏其食,工不出则乏其事,虞不出则财匮少 商不出则三宝绝农所出的食，工所出的事和虞所出的财，只有有了商，这三者才可以互相交流，天下流通。长沙，楚之粟也春秋战国时期楚南重镇刚健，勇于任事，锐意进取，敢为天下先根据市场周边环境及项目自身情况，进行优弱势分析，扬长避短，寻求最佳的方案。纵观今日长沙市零售业，随着市场竞争的进一步加剧和消费者消费品味要求的不断提升，市场亦不断细分，从最初的百货、专卖店等较为单一的业态形式，发展为今日的超市、大卖场、便利店、主题百货店乃至更大型的购物中心。各商家纷纷根据自身的规模和经营特性，赋予商业物业不同的市场定位，从而进行日益细分化、专业化的零售业态变革。以现今的市场来看，综合性商业百货的发展日益大型化。由于其具有足够的规模，除常规百货业业外，其往往着重突出餐饮、娱乐、休闲运动、个性化商店等配套服务功能。以一站式购物、全方位服务等卖点吸引市场。由于大型购物中心或仓储式大型超市其规模较大，商品种类丰富齐全，具有较为明显的竞争优势。因此，一些位于市中心区域，规模较小、无发展空间的综合性百货商场纷纷寻找特色化，个性化的经营路线，针对某单一目标市场（如女性用品、儿童用品等）强调应该在该领域内的齐全性和专业性，从而寻找到自身的市场空间。整体风格以、、为基调，并在商场的整体内外形象、业规划、推广形象等环节予以充分体现。业规模上，以等商家作为主要招商对象。终端目标客户消费群设定为-55岁为主。除在商场的内外环境营造和装修上突出主题外。同时，通过专业的策划包装、广告表现乃至开业后的主题推广活动等方式，营造并传达一种风格，以赋予商场丰富的文化内涵，以文化作为商场的核心基础，并得以区别和领先市场上其他同类型的物业。本项目市场定位基于以下四大理由：其一、本项目体量有限，规划综合性购物中心难度较大，一般零售业所受竞争压力较大。因此，可走专业化、主题化路线，同时在规划上避开与其他物业经营品的重复与冲突。且此定位正是目前该商圈乃至全长沙市所存在的市场空隙。其二、该项目所处区域人口众多，消费力高其三、其四、该类商场另外一个经营特点是大多采用独门独户的店中店形式进行经营，互相之间的作用和影响远小于开放式柜台经营的百货商场。这便大大降低了后期的经营管理难度。项目市场定位可行性从以下方面进行分：A、招商角度目前市场上经营类业态的商家数量众多，且都分散于各商业街支路、等。集中经营的要求亦较迫切。而且，目前市场上该种类型的商场，市场空间还较大。再者，月租条件，令绝大多数商家都具备承租实力，大大降低了准入门槛。B、销售角度从销售角度而言，一方面由于总价的降低，很好的扩大了客源面。同时，由于店中店式的市场具有独立性强，易于经营管理的特点。其增值回报空间较其它类型商场大。因此，该类型物业最受市场追棒，成功销售可能性极大。C、长远经营角度。加上本项目良好的商业地段和辐射能力，辅之以适当的市场推广，将势必走上良性的经营轨迹。D、投资角度从商场物业基本客户面构成以及投资心态角度来看，投资类型客户将占了市场主流，而其最关心的问题：一是该物业能否保值增值；二是能否在一定时期内有一稳定的投资回报率。而对于该物业的规划用途以及使用对象，往往不会有太多计较。故项目在推广时引入固定投资回报的概念。态的如下：书吧销售经营定位及方式一旦定下将和销售起到了互动的效应、、商铺拆散零卖后，产权业主分散是造成经营失败的问题根源。发商将商铺销售后也就失去了对商铺的管理控制权，再也没有权利在对项目进行整体的运营管理，并且由于商铺产权已经销售，项目未来经营状况的优劣已经对发商没有利益上的影响，所以实际上发商也就失去了对商铺拥有了管理控制权，商铺的经营与回报问题，整体思考项目的经营问题，在没有整体管理、各个商铺各自为战、独立经营的情况下，商场很难举行统一的促销及及公关活动，整体的档次、形象等方面也都很难达到一个良好的水平，因此经营成功的机会很小。对商铺进行产权销售后所面临的管理失控的问题，不仅是拆散零卖的商场式项目可能遇到的问题，步行街、底商商铺销售产权后，在经营方面也将面临这一问题的挑战，但对于商场式商铺需要强调经营的整体性，单个商铺的价值体现更依赖于整体项目的经营状况，所以此类商铺在拆散后面临的风险会更大，因此对于投资此种类型的商铺风险相对更高。对这种销售模式，尽管在表面上看来，比较安全，对中小投资者具有很大的吸引力但是这种高回报的后面隐藏着巨大的商业风险投资回报根据本项目实际情况，买客户自营。建议发展商给予年租，回报率%，并且回报在首期房款中扣除，一次性支付给客户。、付款方建议、一次性付款— 签订《认购书》时，支付定金人民币元整；于签订《认购