福州宝龙城市广场业态分析.doc

宝龙·城市广场 ――福州新航母 商业迪斯尼 第一步 先来认识宝龙城市广场 宝龙城市广场 位于福州市台江区工业路与二环路交汇处，东至宁化路，南至宁化小区，西至西二环路，北至工业路。位于大福州的几何中心，与福州两大传统商业街区东街口和中亭街的黄金分割点——洋头口近在咫尺。 1 为什么说宝龙城市广场是地标式的商业中心？ 2004，中国最具投资价值的商业地产 商业零售业专业人士一致看好宝龙城市广场地段的现有购买力和该商圈的前景 房地产业内人士一致看好宝龙城市广场地段前景 （投资建设一年，区域周边地价从100万元/亩，提升至387万元/亩。） 宝龙城市广场进一步完善福州的城市配套功能，五星级电影城、高档娱乐、大型一站式购物中心极大提高了福州的商业档次，独特的建筑景观提高了福州的建筑层次。 位于大福州商业核心区，辐射市区200万人口，该商圈人均GDP超过3000美元，在10分钟车程内延及南北江滨众多高尚社区，聚集人流和消费力的潜力惊人，宝龙城市广场必将成为该区域范围内最重要的生活配套。其商业服务半径必将覆盖至整个福州市区及五区八县、莆田、南平、宁德等城市。 2为什么说宝龙城市广场的经营模式上比福州以往传统商场更有优势？ 宝龙城市广场的经营模式： ONLY ONE一站式消费＋EPTC体验型消费，是目前国际驻留商业模式，是国内最现金商业模式，领先福州同业50年，在国外有150定律，即该商业模式仅占商业总量的1％，但却占有50％的商业市场份额。相比传统零售商业以“购”为主，功能配套只是围绕“购”而展开，存在功能配套不健全的先天不足。 哪个商场能统一购物、休闲、娱乐、餐饮等业态，用专业公司统一管理，同样只有宝龙城市广场。这就是宝龙城市广场不同于传统商业的地方，也正是它会较传统商业成倍地吸引人流的地方，是投资、经营的保障。 宝龙城市广场的经营优势： 宝龙城市广场领入法国家乐福、美国时代华纳电影城、麦当劳麦当劳麦当劳麦当劳麦当劳 1）市场优势 20亿元投资打造的新市商业中心铺王，全市罕有 全福州市最大购、食、娱一体的综合型商业中心商铺 坐拥百万消费人口 2）硬件优势 体量、超市、百货、停车场、五星级影院、青少年主题购物公园，创造福州商业多项之最 仅售建筑面积的1/4，稀有，绝版 合理的空间布局保障客流汇聚 3）经营优势 众多世界500强投资进驻，创福州世界500强加盟之最 世界500强长期租约 统一经营管理，国际专业团队运营 政府百强重点项目，享受重大招商引资优惠政策 4）投资优势 部分商铺带租约出售 高回报，年回报率基本高达8% P20 4为什么说宝龙城市广场商铺投资是目前最成熟的商铺投资模式 具备一个商业项目成功运营的核心条件 运营成功定律 宝龙城市广场 要有竞争力 22万平米/复合型业态/20亿元投资高档次平台 要有人气保障 购物街引客/休闲娱乐聚客 要有实力品牌 法国家乐福、美国时代华纳电影城、麦当劳 要有抗风险、培育市场的能力 500强投资，进驻，压阵/并签定长租约 要有专业管理 国际团队、统一管理、统一经营 有要消费力基础 辐射福州市区及五区八区、莆田、南平等城市 要有长期战略眼光 可售面积15%，侧重长期租赁经营，看重未来前景 高回报，有保障长期稳定的全民投资 全民投资模式，做500强的房东 招商先行，世界500强投资，进驻，压阵经营无忧 限量出售，仅售1/4的商业面积 基本保障年8%稳定回报 月租回报大于月供，如果是按揭付款，则可以实现永不供铺 P21 5宝龙城市广场投资创富示意 投资创富图： 面积 单价 总价 首付5成 贷款 月供 月租收入 12年后市值 50 19633 1065249 535249 530000 6080 7500 （备注：10年后商铺市值是按福州商铺12年平均涨一倍为参照，12年租金基础标准以目前中心首层商铺150元/月/M参照） P22 6您应该了解的投资观 1）一铺养三代 民间有“一铺养三代”的说法，反映出商铺投资由来已久，深入人心。商铺收益的长期性、 稳定性、高回报性及可抵押、可转换、可继承的特性，让它成为家庭投资的最理想品种。 2）“70%的深圳人投资商铺”一越发达，投资意识越强，投资意识越强，越发达 据报道，70%深圳人有意向投资商铺。其投资目的：1是看好城市和个人的未来；2是年轻时投资，为日后创业打下基础；3是作为家庭环境改善的长期计划；4是作为个人的第二收入；5是作为孩子长大读书出国的一个保障；6是希望老了以后作为生活的保障。 3）当年若投资东街口或世纪联华，现在又当如何？ 十年前津泰路附