《房屋登记办法》暨相关政策衔接(赵鑫明).ppt

《房屋登记办法》 暨相关政策衔接  赵鑫明 中国房地产产权研究会 第一部分 《房屋登记办法》 《房屋登记办法》立法主旨 办法定位：房屋登记的程序法 登记定位：非行政强制行为 登记启动：申请启动为主 协执启动为辅 职权启动为例外 依申请启动 以共同申请为原则以单方申请为例外 单方申请的情形有： 合法建造房屋； 人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利； 继承、受遗赠取得房屋权利； 《房屋登记办法》所列变更登记情形之一； 房屋灭失；权利人放弃房屋权利； 预售人未按约定与预购人申请预告登记，预购人可单方申请 建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时申请登记。 法律、法规规定的其他情形。 一、总体框架 1、原则规定和登记行为两大部分。 2、具体登记分为：国有、集体土地两类。 3、国有、集体各类以所有权、用益物权、担保物权为主线，对权利的设立、变更、转移、注销（撤销）具体行为登记的要件、程序做出规定。 二、新增内容 （一）关于登记范围 1、由城市规划区内的国有土地上房屋调整为国有、集体土地上的所有房屋。 2、由狭义上的“房屋” 调整为广义上的“房屋” 。 （二）关于登记载体 1、确定了登记簿在房屋登记中的地位和要求，明确了登记簿与房屋权属证书、证明的关系。 2、增加了登记证明。 3、改变了办理房屋抵押在房屋所有权证书做注记的做法。 4、取消了《房屋共有权证书》。 《房屋登记办法》依据的上位法 《物权法》 适用范围：物的归属和利用而产生的民事关系 《城市房地产管理法》 适用范围：城市规划区内国有土地 《村庄和集镇规划建设管理条例》 适用范围：制定和实施村庄、集镇规划，在村 庄、集镇规划区内进行建设 狭义上：房屋是指有上盖、有一定维护、 有一定高度，供人类居住或利用 的空间。 广义上：房屋包括狭义上的房屋等建筑物 及构筑物。 广义上房屋的渊源： 《城市房地产管理法》第二条第二款：“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。” 二、新增内容 （三）关于登记类型 1、取消了房屋总登记。 2、增加了预告登记、地役权登记、更正登记、异议登记四种具体登记类型。 3、对最高额抵押登记做出具体的规定。 4、对在建工程抵押登记做出具体的规定。 5、对集体土地上房屋登记做出单独的规定。 6、对依职权更正做出了具体的规定。 二、新增内容 （四）关于登记单元 1、住宅：①国有土地上，成套住宅为套，非成套房屋为幢、层、间；②集体土地上，独立建筑或套、间。 2、非住宅：幢、层、间等。 （五）关于登记审查 1、规定了登记机构询问申请人的基本内容和具体的要求。 2、规定了实地查看的具体情形。 3、规定了审查的具体内容。 二、新增内容 （六）关于登记人员 1、登记人员具备专业知识 2、审核人员持证上岗 （七）关于登记要求 1、登记申请。 ①共同申请为原则，以单独申请为例外。 ②监护人、委托人代为申请。 ③开发企业一并申请。 2、协执登记。依人民法院、仲裁委员会生效的法律文书。 二、新增内容 （八）关于登记撤回 在申请登记事项记载于登记簿前，申请人可以撤回登记申请。 （九）关于登记生效 记载于房屋登记簿 （十）关于登记赔偿 1、界定为登记机构及其工作人员违反《登记办法》规定给他人造成损害的。 2、登记机构有权追偿。 三、总则 （一）本章的主要内容 立法目的、立法依据、基本概念、 监管体制、登记要求、人员要求 （二）几个要说明的问题 1、关于本办法的名称 2、关于登记的性质 3、关于登记机构的设置 三、总则 （三）重点条款说明 1、第二条： 房屋登记的概念