土地与土地使用制度.docVIP

第二章 土地与土地使用制度 土地是人类社会一切活动的物质载体，作为建筑地块又是房地产的物质前提和基础条件。本章围绕土地和房地产的关系，对土地在房地产业发展中的地位和作用、城市土地的特性进行分析，阐述城市土地资源配置的重要性和原则，在此基础上分析城市土地使用制度以及城市土地利用规划等相关问题。 第一节 土地与房地产 一、土地的双重属性 与土地和房地产联系在一起的所有经济关系，都可以看作是土地特性的延伸。土地的基本特性主要包括两个方面，即自然特性和经济特性。土地的自然特性是土地自然属性的表现，是土地所固有的，与人类对土地的占有和利用状态无关。而土地的经济特性则是在人类利用土地过程中产生的，是人类社会的各种经济关系在土地方面的反映。 （一）土地的自然特性 1、土地总量的有限性。所谓土地的有限性是指从整体上讲，相对于人类社会对土地的需求而言，土地是不会增加也不可再生的。虽然从技术发展的角度看，人类社会可能向外太空发展，寻找到新的适合人类生存的星体，但就可以预计的发展来看，在当前几乎没有这种可能性，人类社会只能在地球有限的土地范围内从事各种活动。 2、土地区位的差异性。即不同地区、不同区位土地的肥沃程度、地质地貌状态、气候条件以及位置优劣等是不同的，，，，，，，，， 4、土地经营的垄断性。由于土地自然方面存在的有限性、位置固定性，一旦某一特定土地由某个经济主体使用，其他经济活动主体无法同时使用这宗土地，而且这宗土地的使用会对相邻土地产生直接的影响。土地经营的垄断性也会为土地所有者提供额外的利益，这种经济利益的安排、协调、冲突等对社会经济的各个方面产生巨大的影响。 土地的双重属性还可以从另一个角度来理解，即土地既是社会资源，又是社会资产。在社会经济关系中，土地作为自然资源和经济资源，主要是资源的合理配置问题；而作为社会资产，则主要是土地财富的占有和分配问题。在现实经济生活中，二者是结合在一起的，目标是既要达到土地资源配置合理化，又要达到土地资产收益最大化。在土地使用中要实行资源和资产并重的原则。 二、土地在房地产业中的地位和作用 （一）土地在房地产业中的地位 概而言之，土地在房地产业中居于基础性的地位，是一切房地产活动，包括房地产开发、经营、物业管理、营销等的先导性资源，土地本身的自然特性和经济特性对所有与其相关的经济活动主体的利益都会产生直接的影响。 1、土地在房地产开发中居于基础性的地位 土地作为建筑地块是房地产开发活动中的物质载体，是最为基础性的“原料”、“生产要素”，各种房地产产品都必须负载于土地之上。这种基础性的地位同时表现在某种用途土地供应量水平能够直接调控整个房地产市场的供给，直接影响房地产市场的供求状况以及价格水平。与此相关的土地使用制度、交易主体和客体等，都会直接影响房地产开发的方向、规模、结构以及利益分配。 2、土地市场是整个房地产市场中的基础性市场 土地市场一般称为房地产一级市场，其在整个房地产市场体系中，处于基础性市场的地位，制约着房地产二级市场（增量房产市场）和三级市场（存量房产市场）。一是因为，土地价格是基础性价格，土地价格的高低直接影响各类产品的生产成本，从而影响其价格水平，尤其是房产市场，土地成本费用一般要占30－40%，土地价格对房产价格有举足轻重的影响。二是因为，土地的合理流动是房地产市场存在和发展的前提。地产和房产是结合在一起的统一物，房屋是建立在土地上的，只有土地使用权可以转让的条件下，房屋才能转让，由此形成房地产二、三级市场。三是因为，土地资源的配置合理化也是提高房地产资源配置效益的基本条件。土地市场的发育和完善在促进土地资源的优化配置的同时，也使房产资源得到充分合理的配置。土地市场可以使土地的供需双方开展公开、公平、公正的交易活动，使每个经济实体能够根据土地市场的变化和生产经营发展的需要，把土地利用与自身的生产经营活动、经济效益紧密地联系起来，实现土地要素和其他生产要素间的优化组合。 3、土地的权属关系是房地产基本经济关系 土地、土地区位及其所蕴含的政治、经济、文化和社会等相关因素是影响房地产企业经营绩效的关键。在现代社会中土地不单纯是自然的产物，其上交织着政治、经济、文化和社会等各种因素，集中体现各种社会关系，是社会中各种利益集团达到某种平衡的结果。房地产开发企业就是在这种复杂关系中寻求能够获取最大利润的经营区位，获得市场的认可。土地选择失误，土地用途确定不当，都会造成房地产开发企业投资失误，从而产生巨额的损失。正确处理土地的权属关系，对于协调土地所有者、经营者、使用者各方面的权益具有重要意义。 （二）土地在房地产业中的作用 正是由于土地的上述地位，决定了其在整个社会资源配置、促进企业效益提高和宏观调控等方面，发挥着重要作用。 1、促进土地资源合理配置，提高企业效益 土地利用的基本