万科成本前置与设计阶段的成成本规划及优化.ppt

第一节 房地产项目开发的特征 案例：因结构计算方案不合理导致含钢量大增 第二节 房地产企业设计管理的 影响因素 第三节 精细化市场需求下的规 范化设计管理体系 某公司地产XX项目施工图审查时发现，应按箱形基础计算的 地下室实际按筏板基础计算（实际配筋因工期原因而来不及更 第四节 在项目研发过程实现成 本优化的“重点专业地带” 改），最终导致每建筑平米含钢量达147KG，远高于同类建筑的 含钢量，仅一个楼（2.5万平米）因此而导致的造价增加就超过 400万元。 第五节 设计管理通病与案例分 析 点评： 1. 管理定位问题 2. 设计单位选择问题 3. 内部流程问题 4. 成果标准问题 甲方结构工程师应审查设计院的结构设计方案、计算模型、设 计参数输入、施工图配筋等设计方案及资料； 施工图设计应有必要的时间保证。 5. 内外沟通问题 6. 综合专业能力缺乏问题 关键是明确地产公司设计师是具备专业能力的管理人员的定位。 第一节 房地产项目开发的特征 第二节 房地产企业设计管理的 2．设计单位选择问题 影响因素 第三节 精细化市场需求下的规 范化设计管理体系 1. 设计单位的选择未能做到应主要依据其设计水平而非收费的高低。 第四节 在项目研发过程实现成 本优化的“重点专业地带” 2. 设计单位的选择未首先考虑对该设计单位中主要设计人员的选择。 第五节 设计管理通病与案例分 析 1. 管理定位问题 2. 设计单位选择问题 3. 内部流程问题 4. 成果标准问题 5. 内外沟通问题 6. 综合专业能力缺乏问题 案例：上海 XX 花园、西安ＸＸ项目 第一节 房地产项目开发的特征 第二节 房地产企业设计管理的 3．内部流程问题 影响因素 第三节 精细化市场需求下的规 范化设计管理体系 1. 缺乏规范化的内部业务流程，责任不清，打乱战。 第四节 在项目研发过程实现成 本优化的“重点专业地带” 2. 内部流程不够优化，效率低。 第五节 设计管理通病与案例分 析 1. 管理定位问题 2. 设计单位选择问题 3. 内部流程问题 4. 成果标准问题 5. 内外沟通问题 6. 综合专业能力缺乏问题 案例： XXX 的样板房重复施工、设计变更 第一节 房地产项目开发的特征 案例：成本目标合理性 第二节 房地产企业设计管理的 影响因素 第三节 精细化市场需求下的规 范化设计管理体系 某公司地产XX项目幕墙为加强外立面效果，单项工程方案变 更增加合同金额的14%，超出了原成本目标 。 第四节 在项目研发过程实现成 本优化的“重点专业地带” 第五节 设计管理通病与案例分 点评： 析 1. 管理定位问题 2. 设计单位选择问题 3. 内部流程问题 4. 成果标准问题 5. 内外沟通问题 6. 综合专业能力缺乏问题 研发阶段应加强综合技术论证，达到功能、效果、成本三者平 衡； 目前地产公司存在问题：成本目标合理性、成本目标预见性不 足，能 力有限，属于边做边摸索（特别针对一些没有实操经验的 公建项目），会对公司管理决策，内部管理造成干扰和影响； 未来提升方向：提高项目决策能力和技术含量，必要时可引入 专业外脑支持，做出准确的计划目标，充分利用好各类计划管理 工具，使后续工作安排、节点保证、员工士气、绩效考核等保持 有序和稳定状态。 第一节 房地产项目开发的特征 案例：设计阶段成本、品质、进度失衡的实例 第二节 房地产企业设计管理的 影响因素 某公司地产XX项目为追求高端形象和差异化效果，前期 第三节 精细化市场需求下的规 方案修改达几十次，耗时两年多，最后留给施工图设计的时 范化设计管理体系 间不到一个月，所出的施工图一次审图就发现400多处设计 第四节 在项目研发过程实现成 本优化的“重点专业地带” 缺陷，显著影响了工程实施和后续工作。最后必然给项目整 体成本和效益造成很大不利影响。 第五节 设计管理通病与案例分 点评： 析 1. 管理定位问题 2. 设计单位选择问题 3. 内部流程问题 4. 成果标准问题 5. 内外沟通问题 6. 综合专业能力缺乏问题 计划管理是项目管理的重要内容，设计周期应服从整个项目 的计划安排，不能“打哪儿指哪儿”，方案设计不能无限制地占用 整个开发周期的宝贵时间； 一定要重视施工图设计工作，必要的施工图设计时间要加以保 证； 项目开工后应慎言规划及建筑方案调整，否则成本可能大增， 同时导致开发周期延长。 关键是研发阶段的流程不够优化。 第一节 房地产项目开发的特征 第二节 房地产企业设计管理的 4．成果标准问题 影响因素 第三节 精细化市场需求下的规 范化设计管理体系 1. 缺乏明确的成果标准要求，无法保障产品品质的稳定。 第四节 在项目研发过程实现成 本优化的