文化地产品牌战略研究书院文化地产项目.ppt

产权酒店的销售方式——包租型销售方式优缺点分析 优点 固定经营模式，购房附带委托经营协议书，业主无权协商和选择，便于前期操作和统一经营管理； 用高额而稳定的回报吸引投资者，可以在促销和提高房价的同时，让更多的业主纳入酒店整体经营的范围，壮大酒店的实力，也减少了后期管理隐患； 财务结算便利，如经营管理得当酒店管理公司有较大利润空间； 签约期长而回报金额固定，联系货币贬值和通货膨胀因素，对管理方后期经营有利。 ? 缺点 包租后形成固定支出成本，对经营方压力较大，有一定金融风险性； 据建设部2001年6月1日起施行《商品房销售管理办法》，明确规定：房地产开发企业不得采取售后包租的方式销售未竣工的商品房。其出台的初衷就是为了防范楼市泡沫，以防止哄抬楼价。但是业内现在似乎认为售后包租是一种发展方向，打擦边球，有违规隐患。 产权酒店的销售方式——委托经营型销售方式优缺点分析 优点 没有固定的房租支出压力，经营成本从总收益中扣除，且房产已售出，把大部分投资和经营风险转嫁给业主。? 缺点 投资方式吸引力较小，易造成酒店管理区域内自住比例过多，难于经营管理和形成规模。 因业主无法有效监督酒店管理公司，利润的核算很难得到业主的认可。 产权酒店的销售方式——代租管型销售方式优缺点分析 优点 管理方完全不承担经营风险，管理便捷，经营成本低； 租赁佣金及提供给公寓的附加服务收费收入可观。 ? 缺点 对投资客户吸引力最低； 由于客户对物业价值认知不同，租赁业务实际操作性难度大。 产权酒店的销售方式——包租型的不同操作模式 模式 产权 管理者 业主收益 业主入住权利 开发商权益 1 客房独立产权； 酒店配套设施产权归属开发商 开发商委托的第三方专业酒店管理机构 租赁期间：固定月收益直接用于支付月供款；无分红。 租赁期后：根据经营状况每月获得收益。 每月可入住若干天，天数之内不影响收益 参与酒店经营的利润分配 2 产权期间：固定月收益直接用于支付月供款+根据经营状况获得浮动分红。 每月可入住若干天，天数之内不影响收益 参与酒店经营的利润分配 3 产权期间：业主自付月供款；根据经营状况获得酒店支付的不定月收益。（这种方式是委托经营型的变化：部分客房委托管理变化为全部客房统一管理） 每月可入住若干天，天数之内不影响收益 参与酒店经营的利润分配 4 产权期间：业主自付月供款；获得承诺的固定收益+根据经营状况获得浮动分红。 每月可入住若干天，天数之内不影响收益 参与酒店经营的利润分配 承担保证业主固定收益的义务 产权酒店的销售方式——包租型模式1案例展示 项目名称 999丹枫白露酒店 开发商 深圳三九地产 酒店管理 深圳市三九地产下属丹枫白露酒店管理公司 物业地址 深圳市罗湖区深南东路1001号 占地面积 0.48万平方米 建筑面积 6.28万平方米 销售均价 14000元/平方米（含装修），与周边项目相比，溢价100% 客房情况 298间套房，面积69-205平方米，均设有卧室、客厅、厨吧，挂牌价803-3588元 配套情况 Q-CAFé餐厅、红酒雪茄吧、驹鲍私家菜、美容美发中心、健身中心（带室内游泳池）、行政酒廊、宴会厅 开业时间 2003年初 经营情况 开房率70% 具体模式 客房产权属于业主，由三九地产统一对酒店进行管理，三九地产支付酒店运营成本，业主所获利润主要用于支付月供款，每月可入住酒店4天，入住期不影响收益。租赁到期后可继续委托酒店方代为经营，每月收取收益。 0年租赁的销售方式 5年租赁的销售方式 15年租赁的销售方式 1、首付30%，实际先支付25%，另5%款项在入伙前补齐 2、酒店方不与业主签订租赁合约，酒店方不承诺、不支付业主任何费用 3、业主自行支付全部购房款项 1、首付30%，实际先支付25%，另5%款项五年内免息分期支付 2、业主与酒店方签订5年租赁合约（三九地产做担保），业主在租赁期内可获得每月4000元的固定回报，业主无需交纳期间任何费用 3、业主自行负担月供 1、首付30%，实际先支付25%，另5%款项不收取 2、业主与酒店方签订15年租赁合约（三九地产做担保），收益全部支付按揭贷款，业主在租赁期内无需交纳任何费用，也无任何收益，15年后客房归业主所有，可自行决定是否委托 风险主要由业主承担 产权酒店的销售方式——包租型模式2案例展示 项目名称 东方威斯酒店 开发商 深圳天源通利地产 酒店管理 开发商物业自管 物业地址 深圳市盐田区东海大道9号 销售均价 8100元/平方米（含装修），与周边项目相比，溢价70% 客房情况 117间，面积38-70平方米，挂牌价480-2280元 配套情况 KTV、海鲜酒店 开业时间 2003年 经营情况 开房率45% 具体模式 由开发商统一对酒店进行管理； 首付后，永不供楼（酒店经营收益付清尾