新政策形势下房地产企业投融资管理.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 内容-项目融资模式分析 项目发起人拥有项目公司的全部或部分股权，除提供部分股本资金外，还需要以直接或间接担保的形式为项目公司提供一定的信用支持。 项目公司是直接参与项目建设和管理，并承担债务责任的法律实体。也是组织和协调整个项目开发建设的核心。 金融机构是项目融资资金来源的主要提供者，可以是一两家银行，也可以是由十几家银行组成的银团。 专业融资顾问在项目融资中发挥重要的作用，在一定程度上影响到项目融资的成败。融资顾问通常由投资银行、财务公司或商业银行融资部门来担任。 项目产品的购买者在项目融资中发挥着重要的作用。项目的产品销售一般是通过事先与购买者签订的长期销售协议来实现。而这种长期销售协议形成的未来稳定现金流构成项目融资的信用基础。 * 内容-项目融资模式分析 投资结构 融资结构 资金结构 信用保证结构 单一项目子公司 非限制性子公司 代理公司 公司型合资结构 合伙制或者有限合伙制结构 非公司型合资结构等。 项目的融资结构是项目融资的核心，通常采用的项目融资模式有：产品支付融资、杠杆租赁融资、BOT融资、TOT融资、ABS融资等多种模式。 项目的资金结构主要是决定在项目中股本资金 和债务资金的形式、相互之间的比例关系以及相应的来源等。 项目融资中通常使用的资金有：股本和准股本、商业银行贷款、国际银行贷款、国际债券、租赁融资等。 项目的信用担保结构是至关重要的因素。 项目融资中的主要担保形式有：项目完工担保、资金缺额担保、长期购买项目产品协议、长期供货协议为基础的项目担保等。 * 内容-项目融资模式对比分析 开发模式 PPP（公私合营）模式 BOT（建造—运营—移交）模式 PFI（私营机构融资）模式 TOT（移交—运营—移交）模式 模式特点 政府、营利性企业和非营利性企业达成相互合作关系，签署合同明确双方的权利和义务，以确保项目的顺利完成 政府并不是把项目的责任全部转移到私人企业，而是合作各方共同承担投资、风险、责任以及分享回报 BOT项目的所有权、运营权在特许期限内属于项目公司。项目公司可把项目的运营权分包给运营维护承包商 政府在此期间则拥有对项目的监督权、调控权 当特许期限届满，所有权将无偿移交给政府部门 政府部门发起项目，由财团进行项目建设和运营，并按事先的规定提供所需的服务 政府在合同期限内因使用承包商提供的设施而向其付款 在合同结束时，有关资产的所有权或者留给私人承包商，或交给政府，取决于原始合同的条款规定 政府将已经建成投产运营的基础设施项目移交给投资方进行运营 政府凭借移交的基础设施项目未来若干年的权益，一次性地从投资方融通到一笔资金，再将该笔资金用于新的基础设施项目建设 当经营期届满是，投资方再将项目移交回政府手中 适用项目 同时具有风险和利润的项目 低利润项目，投资较大，建设周期长 社会福利性项目，如学校、医院 高利润项目 * 内容-供应链融资 * 内容-供应链融资 * 内容-房地产型企业上市条件 初次申请公开发行的条件： 1、生产经营符合国家政策。 2、持有股票面值达人民币1000元以上的股东人数不少于1000人，向社会公开发行的股份不少于公司股份总数的25％； 3、股本不少于5000万。如果公司股本总额超过人民币4亿元的，其向社会公开发行股份的比例不少于15％。发起人认购的股本数额不少于公司你发行股本总额的35%。 4、发行前一年末，净资产在总资产中所占比例不低于30%，无形资产占总股本数的比例不得高于20%。 5、发行前三年累计净经营性现金流超过5,000万人民币或累计营业收入超过3亿元；无形资产与净资产比例不超过20%；发起人近三年无重大违法行为 6、近三年连续盈利，发行前三年的累计净利润超过3,000万人民币。 发审委重点关注： 1、主体资格：存续年限，主营业突出，财产权属和股权结构清晰，实际控制人稳定。 2、独立性：业务、市场、资产、人员、财务、机构都具备独立性，不存在缺陷。企业对政府税费和资源、关联关系依赖。有无股东占款，违规担保及重大或有事项。 3、财务指标，盈利的规模，增长幅度，更重要的是盈利的持续性和稳定性。募投项目的可行性，生产能力、销售能力及回款能力的匹配关系。 4、治理结构完善，决策机制、授权规则和规章制度等内部控制有效。 直接上市：通过公开发行股票，并在证券交易所挂牌交易进行融资。 间接上市：买壳上市/借壳上市/造壳上市，是指非上市公司通过控制一家上市公司一定比例的股权来取得上市的地位，然后注入自己有关业务及资产，实现间接上市的目的。 * 内容-IPO基本流程 筹划 准备工作 选择专业的主承销商和其他中介结构 改制（尽职调查） 设立股