《房地产投资风险评价基本理论》.pdf

维普资讯 第 3O卷 第5期 哈 尔 滨 建 筑 大 拳 学 报 Vol30No．5 1997年】O月 JournalofHarbinUni vof C．E ＆ Architecture Oct 1997 房地产投资风险评价基本理论 西 宝 董玉学 户 弓 — — — — — — — — — — — — — — — 一 经济教研室) (施工教研室) ／： z- 摘 要 对房地产投资风险评价理论作了系统的阐述．论述了房地产方案损益先骚概 率贝叶斯修正的思路，给出了表征授贷方案风险程度的修正风险度和风险效应值，对于投 资方案评价基准的修正投资收益率、考虑风险因素的净现值和现金诧计算进行了探讨，给 出了相应的结论． 关键词 房地产投资风险；系统风险，贝叶斯修正 髅号由j 一 拦尝 0 前言 房地产作为当今主要的投资热点之一，由于物业本身所具备的特点，如位置固定 性 政策限定性及投资额巨大等。使其在提供给投资者较高收益的同时，也蕴含了相 当大的风险。 高收益与高风险统一在房地产投资行为中。 因此．要想获得较高的收 益，必然要承担相应的风险[ 1． 由于我国目前经济发展 尚处于起步阶段， 市场机制 亦不够完善，房地产市场秩序与开发程序方面也不规范，以及投资者 自身经营管理水 平的制约，必然加大房地产的投资风险程度。只有正视存在的风险因素，并作出全 面、正确的评价，才有可能在房地产投资中获得较高收益．一般情况下，投资风险分 为两部分 ：1．系统风险 (SystematicRisk)，也称不可避免风险；2．非系统风险 (UnsystematicRisk)，也称紊乱风险。本文 旨在着重分析房地产投资的系统风险。 1房地产风险 房地产风险是指物业投资收益的不确定性。房地产投资系统风险是指某种因素以 同样方式对所有物业投资的收益产生影响的风险。一般包括市场风险、利率风险、购 买力风险以及不可抗力风险等等．它的特点是 由共同的风险因素所致，影响某地区的 所有物业投资，不能通过投资多样化避免的风险。非系统风险是 由于投资者经营决策 原因形成的风险，风险因素具有特殊性，可以通过投资组合 回避风险。 主要包括经 营风险 财务风险和流动性风险。风险的大小是与影响因索发生的可能性及其结果 有关的，因此风险可表示为因素发生可能性与其后果和所投资物业收益对于整个市场 的变动水平的函数。 收稿 日期：1996一Il一06 西 宝 男 博士生 ／喑尔滨建筑大学管理工程系 (150006) 维普资讯 96 哈 尔 滨 建 筑 大 学 学 报 第 30卷 1R= (尸． ， ) 式中：丁R为投资方案总风险；P为影响因素发生的概率；c为因素产生的后果 (一般 ’ 用损益值 R表示)； 为系统风险度，是本 系统相 对于大 系统的当量 (一般 用 表示)。 概率P，是对因素分割而成的，它是长期的统计结论，对于某一时点或某一时段， 概率P和实际发生频率就有所差距．因此，有必要对概率 进行修正，使之更趋近于 实际值。 2 贝叶斯修正 房地产投资中，投资者的决策依赖于市场分析的结果．而市场分析的结果，尤其 是市场现时状态取决于调查者的水平以及与实际的相关程度． 从长期看，市场状态的 好与坏是确定的，也就是能够明确地表现概率性。但调查的结果所表现的概率性与真 实的结果总要存在一定差异。此时，客观市场状态长期趋势的概率是先验的，是统计 结果，因此必须用实际调查与先验概率的条件概率进行修正．变成后验概率，使之更符 合实际状况 】． 定义 1 设某因素市场分析结果集 中任一风险事件