《房地产问题模型+数学建模论文》.pdf

本文由昆山陆家二手房/sell/selllist_-a37.aspx原创 模糊数学在房地产估价问题上的应用与评估 魏传涛 吴鹰 吴建栋 摘要 随着我国房地产市场的不断发展与壮大，房地产交易案例的急剧增加，:::: 房地产估价在人们的生活、工作中已成为不可缺少的一项专业性、技术性工作， 并且国家实行了房地产估价制度。如何运用合适模型对房地产价格的形成，演化 机理，价格评估及如何有效地抑制价格上扬等已成为摆在我们面前的问题。本文 利用初等模型解释房地产价格形成及演化机制，将模糊数学运用于房地产估价 中，引进了隶属函数、贴近度、择近原则的概念，研究了权重确定方法，应用了 “快速递减加权”理论，将比较法评估房地产价格时选取可比案例以及权重确定 的科学理论依据运用于实际项目中，很好地解决了比较法评估房地产价格时的难 题。从而避免了以往对可比案例及权重选取的主观随意性问题。该方法对大宗房 地产价格的评估具有广泛的推广应用价值。本文注重影响房地产价格的主要因素 ——土地价格的，原材料，人均收入，供求关系，利率水平；大胆假设他们与房 地产的关系依次为指数关系，正比，二次曲线，反比关系。忽略了很多次要的及 相 对 微 弱 因 素 。 建 立 的 模 型 为 E=f(P,B,R,Q,T,C)=V1λD*G+|V2K1B/RQ+V3aeΨ+V4K2P+r,G 为综合评判后的建 设成本，V1···V4为各因素对昆山房价影响的权重，为0到1范围内的常量。 在估价出单座建筑价格后，再与其同类建筑比较，利用模糊数学理论估价出相对 均稳的价格。通过模型中的主要因数与房价的关系可采取如下措施来抑制房价的 过快增长：一﹑政府通过控制建材、上调利率水平、调节供求关系等手段进行宏 观调控。二﹑加强市场监控和信息化建设。三﹑充分发挥市场化对资源的配置作 用，促使房地产 市场供需平衡、价格平稳。这些政策符合我国房地产业的现状。 对房地产管理者起到一定的政策导向作用。 一、 阐述问题 近几年来，我国各大城市的房价出现了普遍持续高涨、高居不下的现象。 房价的上涨使生活成本大副增加，导致许多中低收入人群买房难。因此如何有效 的抑制房地产价格上涨，是一个备受关注的社会问题。现在请你就以下方面的问 题进行讨论： 问题一 建立一个城市房价的数学模型，通过这个模型对房价的形成、演 化机理进行深入细致的分析； 问题二 通过分析找出影响房价的主要因素； 问题三 给出抑制房价的政策建议； 问题四 对你的建议可能产生的效果进行科学预测和评价。 二、模型假设 1 假设房地产价格与消费需求成二次曲线关系； 2 房价与银行利率成反比关系； 本文由昆山陆家二手房/sell/selllist_-a37.aspx原创 本文由昆山陆家二手房/sell/selllist_-a37.aspx原创 3 房价与土地价格成指数关系； 4 房价与人均收入、建材费用成正比关系； 5 忽略外来投资者对房地产价格的影响； 6 忽略楼盘地理位置及周围交通、区域聚合度、社区成熟程度的影响； 7 不考虑房屋拆迁及家庭分裂、重组的影响； 8 国家政策及进入该地区的外来人口在所考虑的时间段内稳定； 9 在模型中不考虑商家炒作对房地产价格的影响； 10 房屋价格是在完全市场经济条件下确定的； 11 对房地产的估价是建立在公平、通明、合法的原则上的。 三、符号说明 B 表示该房的便利程度（购物、交通、教育、医疗等）； E 表示房地产平均销售价格； M 表示所考虑地区内的住房需求 P 表示其他的人均收入； T 表示土地价格； R 表示距市中心的距离； G 所考虑的房地产的面积； Q 表示所考虑时期内的银行利率； D 为建筑物每平方米的造价；