房地产培训开发流程.ppt

一、办理《国有土地使用证》 通过竞标、竞拍或挂牌获得土地开发权，办理《国有土地使用证》。出让金交齐后才能办理，持交钱单据、交接手续办理。 二、委托设计单位进行规划方案设计。 办理好土地出让手续后，委托有资质的设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 三、办理用地规划许可手续： 办理部门：规划局用地科 1、办理《基本建设项目选址意见书》； 2、进行规划方案设计；（总平面图、户型分布图、日照分析图、沿街及单体效果图） 3、进行规划方案报批（规划局局会每周二，局会通过后再上市会） 4、办理《建设用地规划许可证》 5、需交费用：规划用地规划技术服务费2.1元/平方米，规划设计费元/平方米。 四、进行基本建设项目登记备案，办理《基本建设项目登记备案证明》（发改委立项） 1、重大项目需进行编写可行性研究报告 2、编制环境评估报告（对周边环境的影响） 3、需交费用：工程咨询费（发改委的下属）、环评费（环科所） 五、单体建筑效果图报批（上市长会）六、委托设计单位进行施工图设计七、办理施工图审查手续（建委进行审查）八、办理施工图消防审核（公安消防支队） 九、办理建设工程规划许可手续 1、进行建设项目建筑方案设计，包括平面、立面、剖面及建筑整体效果图。 2、在规划局进行建筑设计方案报批。 3、根据批准的建筑设计方案委托施工图设计。 4、到建委施工图审查中心委托施工图设计审查，并办理《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 十、办理建设工程招标手续 （由公司计划部委托建委招标办）十一、质量监督委托十二、建立委托十三、办理散水押金手续 （为了环境保护，节约水源需使用散装水泥）现大都为混凝土 十四、办理劳保手续十五、办理墙体节能手续 （建委科教科）十六、办理安全报监手 （施工证前，规划许可证办理后由建筑公司办理）十七、办理工程类别鉴定 （由于以后工程备案） 十八、办理建筑工程施工许可手续 1、进行建设工程招投标。 2、进行建设工程监理招投标。 3、办理建设工程类别鉴定书。 4、办理建设工程质量监督委托手续。（质检站） 6、交纳建设工程使用散装水泥押金，办理散装水泥使用手续。 7、交纳开发管理费。（建委开发办10元/平方） 8、签订农民工资责任合同。（交保证金） 9、签订工程竣工备案报送责任书。 10、凭《建设工程规划许可证》、《中标通知书》、《建设工程施工合同》、《建设工程监理合同》、建设工程质量监督委托手续、建设工程安检手续、劳保手续、建设工程类别鉴定书、散水押金凭证、墙改基金凭证、施工安全措施到市建委申办《建筑工程施工许可证》。 十九、放线 凭规划局批准的规划图、建设工程施工图、《建设工程规划许可证》到市勘测院联系放线工作，并且办理《建设工程放线记录》。 二十、验线 1、填写《建设工程规划批后跟踪管理表》 2、凭规划局批准的规划图、建设工程施工图、《建设工程规划许可证》、放线记录到市规划局监察科申请进行验线。 3、现场验线合格后办理验线记录。 二十二、规划竣工验收二十三、工程竣工验收 二十四、备案并存档 建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项 1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。 2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。 3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。 4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。  二十五、小区综合验收二十六、 回收押金二十七、土地分割 二十八、进行 房地产项目权属初始登记阶段（客户办理房产证前） 1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。 2、开发商应提交材料： （1）申请书； （2）企业营业执照； （3）用地证明文件或者土地使用权证； （4）建设用地规划许可证；  （5）建设工程规划许可证； （6）施工许可证； （7）房屋竣工验收资料 （8）房屋测绘成果； （9）根据有关规定应当提交的其他文件  1、土地费用 土地费用包括土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。现房地产开发企业取得土地方式有了变化，必须通过招标、拍卖和挂牌才能得到。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20-50%，并有进一步上升的趋势。  2、前期工程费 　前期工程费主要指项目开发的前期调研、策划、规划、设