房地产法律与制度第一章.ppt

（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。 （八）坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。 一、房地产法的概念与特征 （一）房地产法的概念 房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。 广义的房地产法是指对房地产关系进行调整的所有的法律、法规、条例等的总称。它包括宪法、民法（物权法、合同法、担保法、婚姻法）、经济法（建筑法、招标投标法、税法）中有关调整房地产的条款以及土地管理法、城乡规划法、城市房地产管理法等普通法的规定以及房地产行政法规、部门规章等。 狭义的房地产法是指《中华人民共和国城市房地产管理法》。 第二节 房地产法概述 1.房地产法调整不动产领域，其所调整的社会关系比较稳定。 2. 调整手段具有国家干预性。 3.房地产法律关系的确定一般要采取书面形式。 4.房地产权利变动的基本要求是以登记为要件。 （二）房地产法的特征 二、房地产法的调整对象 （一）房地产民事法律关系（平权性） 具体包括： 1．静态的房地产产权关系，又分为房地产所有权关系和房地产他物权（如土地使用权、房地产抵押权等）关系。 2．动态的房地产交易关系，涉及房地产转让、抵押、租赁等方面。 3．房地产征拆利益关系，即因集体土地征收和城市房屋拆迁而发生的补偿安置关系。 4．房地产中介服务关系，涉及房地产咨询、经纪、估价等方面。 5．物业管理利益关系，物业管理实质上是一种具有综合性的有偿服务。 (二) 房地产经济法律关系 主要包括： 1.土地管理法律关系（包括土地规划管理关系、国有土地使用权出让关系、土地使用权转让关系、集体土地使用关系、土地征收关系、土地保护关系等）。 2.房地产规划管理关系（包括土地规划管理关系和城市规划管理关系）。 3.房地产开发和经营管理关系。 4. 房地产融资管理关系。 5.房地产税费关系。 (三) 房地产行政管理法律关系（非平权性） 房地产管理关系是指命令与服从、管理与被管理关系，非平权性、非物质利益性是其基本特点。 房地产行政管理关系，一般又分为地政管理和房政管理两方面，涉及房地产开发的用地管理与项目管理、房地产权属管理、房地产行业管理、房地产市场管理。 (四) 房地产社会保障法律关系 住宅社会保障关系，公有房屋的使用、转让和管理关系，单位与其职工的房屋产权和使用关系，房地产消费者保护关系等。 1.形成房地产市场商品房和保障房两个体系的原则 国家实行国有土地有偿、有期限的使用制度，住宅商品化制度。 同时加大保障性住房建设，满足中低收入群体的住房需求，住宅保障化制度。 2.合理利用土地和保护耕地原则 珍惜、合理利用土地和保护耕地是我国的一项基本国策 3.房地产综合开发原则 按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。 三、房地产法的基本原则 4. 法规调整、宏观调控、市场调节相结合的原则 房地产既要遵循市场经济，遵守法律法规，又要适当进行宏观调控。 1）加大土地供应。严厉打击捂地惜盘现象。 2）切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房、廉租住房、公租房。 3）目前上海和重庆试征房产税，在不远的将来将全面开征物业税。 4）加快城镇保障性住房建设。 5）限购、限贷政策。 第三节 房地产法律关系 一、房地产法律关系的概念 房地产法律关系是指房地产法律规范在调整房地产社会关系的过程中发生在房地产主体之间的权利义务或职权职责关系。 房 地 产 业 房地产投资开发业 房地产服务业 房地产 中介服务业 物业服务 房地产咨询 房地产估价 房地产经纪 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。 房地产开发具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。 房地产咨询是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。 业务：地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。 分为法规类咨询（法律、法规、