房地产营销管理章.ppt

案例分析2 在商品房开发中，户型创新是提高住宅产品竞争力的重要手段之一。不少案例明，每个开发项目在区位、环境等因素不可改变的情况下，通过不断挖掘创新型户型作为卖点，为产品提高竞争力，已经成为楼盘制胜的关键。商品房的户型设计可谓亮点不断，空中花园、小复式、跃式结构等等，这些舒适性和实用性兼备的产品设计为消费者所追捧，为楼盘销售注入了强有力的兴奋剂。 问：户型属于房地产产品整体观念的哪一层次？结合案例，谈谈你对房地产产品整体概念的理解。 二、服务的特点（单选题） A.不可感知性（无形无质）最基本特征 B.不可分离性 C.品质差异性 D.不可储存性 E.所有权的不可转让性 选择题 １.(　）是指房地产企业向各类购房者同时供应某种房地产产品。 　　A、全面覆盖　　B、市场专业化 　　C、产品专业化　D、选择性专业化 ２.（　）是指房地产企业根据市场需求，选择某几个细分市场，为不同需求的顾客提供不同类型的产品。 　　A、全面覆盖　　B、市场专业化 　　C、产品专业化　D、选择性专业化 选择题 １.(C ）是指房地产企业向各类购房者同时供应某种 房地产产品。 　　A、全面覆盖　　B、市场专业化 　　C、产品专业化　D、选择性专业化 ２.（D）是指房地产企业根据市场需求，选择某几个 细分市场，为不同需求的顾客提供不同类型的产品。 　　A、全面覆盖　　B、市场专业化 　　C、产品专业化　D、选择性专业化 第三章案例分析一 最近,我国调整了房地产贷款政策,提高了房贷利率.根据营销环境分析的原理,请你分析这一变化对我国房地产企业营销活动的影响。 答题要注意： 1、房贷政策属于宏观营销环境中的政策环境。 2、分析当时房地产价格情况、供求状况，阐述国家货币政策对房地产供应方面（开发商）和需求方面（房屋购买者）的影响，从而说明宏观环境对房地产的影响。 3、分析要理论联系实际，切忌三言两语。 第三章案例分析二 人口老龄化是21世纪的一个重大社会问题。在世界人口统计表上，西方发达国家早已进入老龄化。就中国而言，人口老龄化发展不平衡，上海、浙江、北京、江苏、天津和广州已先后进入老龄社会。 问题： 试论述人口老龄化对房地产市场及房地产营销管理的影响。 1、在房地产营销宏观环境中的人口环境是影响房地产营销的重要因素。人口的数量、结构等对房地产市场定位有明显的指导意义。 2、我国目前人口老龄化现象已在我国各大中城市显现出来，为了使老年人“老有所养，老有所依”，政府及社会各界需要投入大量资金，保证老年人生活需要。不少老年空巢家庭，也需要购买适合养老的房屋。这必然导致对“老年公寓”、“敬老院”、“托老所”“社会福利院”等房地产项目的巨大需求。 3、因此，房地产企业，应根据人口环境老龄化的重要变化，及时调整房地产市场定位，积极主动地开发设有医院、老年人健身娱乐、老年人饮食起居综合服务等适合养老的房地产项目。适应人口老龄化的环境变化，满足老年人的需求。 南京栖霞建设是一家大型房地产开发企业，借助自身核心竞争能力，该公司开发了各种物业来满足各种客户群体的需求。试问该公司的目标市场选择是哪种类型的策略，并分析利弊。 问：该花苑的开发商采用了哪种定价方法？运用这一方法应注意什么？试分析其成功的原因。 该开发商采用的是需求导向定价法中的价值感受定价法。 运用价值感受定价法必须对消费者的价值感受有一个正确的判断。如果估计过低，房地产营销者获利少或无利可图；如果估计过高消费者不接受，销售量减少，获利也会减少。 该花苑的开发商通过“客户开价”的销售活动，了解了客户对房屋真实的价值感受，同时也使其余客户认识到该花苑的优良品质，愿意出比客户开价更高的价格购买更好的楼层。 因此活动取得了巨大的经济效益和社会效益。 使得该房地产销售取得了成功。 案例分析(每题15分） 某房地产公司在同一小区内开发了四幢楼，分别称之为“牡丹苑”、“兰花苑”、“菊花苑”、“茉莉苑”，这四幢楼只是在外观颜色上根据其起名而分别是红色、蓝色、黄色和白色，实际并没有什么成本上或质量上的区别，房地产公司却对四幢楼制定了不同的价格，分别是每平方米8888元、8788元、8688元、8588元。实际销售说明了该定价较为成功。 问：（1）该房地产公司采用了哪种定价方法？ （2）结合案例，谈谈你对房地产定价方法的看法。 参考答案 该