物权法》第七十四条看小区车库的归属问题探讨与研究.docVIP

积分 都是垃圾 撒旦发生发大 水范德萨 发撒旦 从《物权法》第七十四条看小区车库的归属问题 　　方绪萍 华芳 　　摘要：随着城市化的快速发展，住宅小区越来越多，城市私家车拥有量的大幅增长，使得车库日益成为居民的稀缺资源。现实生活中因为小区车库的归属问题引发的纠纷也愈演愈烈。不久前通过的《物权法》在第74条中对此有了相关规定，从表面上看似乎找到了解决的途径，但仔细深究仍然存在很大的隐患，故本文试对该条款作相关分析，并提出一些构想，以期能够完善。 　　《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。该条款确立了关于小区车库的归属的一个原则，即车位车库必须根据约定来确定归属。“这也就是说，法律给与了开发商或业主通过约定保留车库所有权的可能性，如果开发商在合同中作出了保留车库所有权的约定，那么，他就获得了车库所有权。”在市场经济条件下，这有利于更大地发挥市场的调节作用。如果开发商认为房屋销售获利更大，则可以放弃车库的所有权，将其出售、附赠给业主使用;反之则可以保留车库的所有权，将车库出租给业主使用。从这里可以看出，《物权法》承认了开发商的天然优势地位，以保障他们开发车库的积极性，缓解车库紧缺的状况。另外，这种约定在一定程度上是承认了小区车位车库可以作为独立交易的客体，为业主以后自主的转让或出租提供了法律的依据。 　　《物权法》第七十四条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。这里的“首先”不同于“优先”。后者是指在同等的条件下，业主优先获得;“首先”则不区分条件，更有助于保障业主利益。这实际上是对小区车位车库的出售或出租加以了必要的限制。尽管法律允许小区车位车库可以成为交易的客体，但为了本区居民的停车需要和方便生活，必须先满足业主的需要。在业主没有满足需要前，开发商与业主以外的人订立的买卖合同应当是无效的。从这点上看，再次说明了与优先购买权的区别。优先购买权是在同等条件下有权优先购买，如果业主以外的人出价更高，则可以卖给业主以外的人。但按此款规定，即使业主以外的人在出高价的情况下，开发商也不能出售。 该条款规定主要是针对现实生活中的一些情况：有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放;不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。这体现了法律对市场调节的干预。 　　《物权法》第七十四条中规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。居民小区内供业主停车的地方主要有两种：一种是封闭型的车库，以地下车库居多。一种是地面非封闭型停车场。这种停车场被划分为一个个车位，以露天的居多，也有搭建简易篷顶的。虽然车库也要划分为一个个车位来使用，但其不同于地面停车场，两者区别主要在：车库是具有四周封闭的空间，具有建筑物的特征，停车位不具备建筑物的特征;地面停车场的开发几乎不需要成本，而车库的开发成本相对较高。《物权法》对此区别对待了露天停车位和车库，并规定了不同的归属原则，体现了立法技术上的进步。 　　事实上，露天停车场的建设几乎不需要任何成本，其占用的土地已经属于业主共有财产的范围之内，将其归为业主共有是合理的。此规定一出，对于在小区共有道路上停放汽车，并交纳相关费用而引起的纠纷，即可得到相应的解决。业主交纳的这项费用，不是停车位的租金，而是向物业管理公司交纳的停车保管服务费。物业管理公司应当维护车辆的停放秩序。一旦发生停放车辆的丢失或损坏，应当承担相应的责任。该规定意味着还开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有;如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。 　　以上规定，似乎对小区车位车库的归属作了明确的划分，但实际情况并非如此。开发商的天然优势，使得业主始终处在弱势的地位。《物权法》的出台，对一些问题进行了规避，在现实操作中存在困难和隐患。 　　一方面，《物权法》第七十四条第一款的规定中“应当首先满足业主的需要”规定得过于宽泛，缺乏可操作性。实践中，开发商往往以高于市场价格的价格迫使业主在购房时不得不放弃其首先购买或出租车位车库的权利。如此一来，开发商就可以以此作为理由将其出售或出租给业主以外的人使用。这极大地损害了业主的权益，业主们对此却又无能为力。 　　另一方面，第二款中虽将小区车位车库归属交给当事人约定，但却没有规定约定不明或没有约定的情况下的归属问题。实践中，这种现象十分普遍，因此造成的矛盾也是不可避免。但《物权法》对此未作出规定，造成了实践操作中的难题。 　　为此，我们可以试作以下构想，以完善之。 　　一、如何理解“应当首先满足业主的需要” 　　针对上文中提到的开发商以高于市场价格的价格出售或出租给业主的情况，在实践中应当对开发商的市场运营作相应