海珠区楼市.分析.doc

目录 一、片区概况 2 1.区域范围 2 2.自然环境： 2 3.交通情况：交通便利 3 4.基本设施：配套设施齐全 5 5.商业环境较好 5 6.片区规划 8 7.海珠湖的湖景资源有望带动周边楼盘 11 二、 海珠区房地产发展及现状 11 1. 市场背景 11 2.该区房地产市场的优势有以下几方面： 12 3.海珠区房地产现状：海珠区中心物业受追捧 13 4.一手市场：新货均价冲击“2”字头 地区发展脚步跟不上房价 14 5.二手市场：未见湖先涨3000元 生活配套稀缺直追湖景 15 6. 推货并不积极 16 三、 市场供给分析 16 1.区域分布 16 2.规模分析 16 3.户型分析 17 4.供给紧缺 17 四、 市场需求分析 18 1.价格分析 18 2.面积户型分析 21 3.租赁分析 21 4.客户分析 21 五、片区楼市发展 23 1.海珠旧改释放巨量租赁需求 23 2.海珠楼价高企 25 3.交通路网更加发达 25 4.区域地位不断提升 26 5.契机：“南拓”带来海珠新定位 26 6.新中轴线规划催旺海珠楼市 沥滘板块或成广州第一富人区 27 7. 沥滘板块：打造滨水居住区 29 8. 海珠湖工程利好 湖景资源有望带动周边楼盘 30 海珠区 一、片区概况 1.区域范围 海珠区是广州老四区之一,古称洲,在广州市珠江的南面,2005年全区总面积为90.40平方千米，总人口87.7万人。处在广州市的中部，由广州河段前后航道所环绕，是四面环水的天然良壤。海珠区拥有得天独厚的地理和人文环境，是唯一的岛区，与荔湾、越秀、天河、黄埔、番禺各区隔江相邻 2004年，海珠区辖18个街道（赤岗、新港、滨江、素社、海幢、凤阳、龙凤、沙园、瑞宝、江海、南华西、南石头、江南中、昌岗、南洲、琶洲、官洲、华洲）：中大纺织商圈目前已是南中国最大的纺织品交易市场，这是周边很多城市的纺织品市场所不能比拟的；中大纺织商圈位于广州这个中心城市，是华南政治、经济、文化中心海珠区生态旅游业发展拥有得天独厚的生态优势，74条河涌总长130公里，是中心城区的“蓝脉”，另外，1.68万亩的万亩果园，是中心城区的“绿心”，被喻为广州的“南肺”和“肾”。 成为广州高端的核心宜居住区海珠区是广州市四个老城区之一，与各区相比，“江、涌、林、园”的江岛生态系统是其独特的环境优势：47公里的环岛江岸线，74条纵横交错的河涌水网，宛如天然氧吧的万亩果园，著名的岭南佳果和历代围海造田所形成的独特田园风光，以及遍布海珠的人文遗迹让每一个海珠人引以为荣。 海珠区是广州市“南肺”，是珠江环抱一个绿岛。区内遗迹旧址、名人故居和纪念建筑众多，文物资源丰富，民主革命时期孙中山先生两次设立孙中山大元帅府、民族英雄邓世昌纪念馆及故居、岭南画派祖师居廉的居所十香园、建于明代的云桂桥、琶洲塔、赤岗塔，有见证海珠岛地貌形成历史的古海岸遗址，以及海幢寺、廖仲恺何香凝纪念馆等，这些历史文物古迹是海珠区宝贵的旅游资源。 　　 海珠区有很多由风化剥蚀、海浪侵蚀或堆积而造成的遗迹，如七星岗海蚀遗迹、松岗及赤沙的沙堤、七星岗的丹霞地形和鳞石地形及赤岗塔瓯穴群等。这些遗迹形成很有旅游价值的地貌景观。 　　 海珠区除了推进旅游资源的保护和建设外，还通过评选“海珠十景”来加强对该区旅游资源的宣传。该区通过投票选出了包括“帅府华晖”、“会展雄姿”、“海幢春晓”、 “学府风韵”、“瀛洲叠翠”、“双塔竞秀”、“邓祠国魂”、“滨江霓裳”、“漱珠朝斗”、“洲头烟波”等“海珠十景”，其中既有历史文化古迹、也有现代建筑，还有岭南田园的自然景观。珠区近年的道路交通事业得到了巨大的发展,在与外界联系方面,上世纪60年代,仅有海珠桥和人民桥这两座桥连接越秀区。上世纪90年代以来,海珠区大量兴建桥梁,加紧与外界的联系。据广州市海珠区建设局统计,加上在建的黄州大桥,海珠区现有13座跨江大桥。另外,广州地铁二号线和三号线都经过海珠区,广州地铁二号线经江南大道到昌岗路抵新港路,把“校园区”和琶洲岛连接在一起,它在海珠区的长度占其全长的1/3强。广州地铁三号线也将从南到北贯穿整个海珠区。 在区内交通方面,经过最近几年的发展,海珠区内的路网建设日趋完善,道路等级提高了,路面也宽了。目前,区内新建、扩建和改造的道路有：南环高速公路、内环高速公路、华南快速干线、南田路、宝业路等等,广州大道南、南洲路、昌岗路、滨江西路、滨江东路、东晓南路、新港东路、泰沙路、新窖南路、下渡路、宝岗北路、赤岗南路、宝业路、大干围路、革新路、艺苑路等等。据统计,从1999年到2001年,海珠区共完成道路建设324万平方米,解决了很多“断头路”问题,大大疏解了区内南北向和东南向的交通紧张问题。 广州快捷路主线通车,科韵路到海珠区只需15分钟。快捷路全长42.6