【2017年整理】论目前中国房地产发展.docVIP

?? 论目前中国房地产发展??? 随着经济的发展,房地产发展是非常迅速的,在近几年的房地产发展中,政府不断强化了房地产市场的监管,相继采取了一系列宏观调控的重要举措,有效地调整和平衡房地产市场主体及参与各方利益;加大保障性住房建设力度,切实维护社会和谐安定;对维护房地产业市场 的平稳健康发展发挥了积极重要的作用。所以房地产的发展迅速是必然的。房地产是土地建筑 物及固定在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态:即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中,其拍卖标的也可以有三种存在形态,即土地(或土地使用权),建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。一、目前,我国的房地产市场存在的主要问题是:??? 1、房地产业区域发展很不平衡,区域分割明显。中国房地产业发展不平衡,一方面表现在东部沿海地区的发展大大快于中西部地区,另一方面则表现在广东、上海、北京、江苏、浙江五省市房地产投资、交易占全国的一半以上。从空间分布上看,中国房地产业增长将以华东地区为主,未来房地产业的投资中心也将集中在东部五省市上面。总的来说,中国东西部差距很大。这是与地区经济发展水平,以及地区经济体制改革的程度相适应的。房地产市场的区域发展的不平衡,也影响着全国房地产市场的发展,从而使房地产市场的发展处于一个较低的水平,或者说,处于一个较低的发展阶段。??? 2、房地产企业数量多,规模小。在发展的过程中,从所有制结构看,中国房地产开发企业公有制企业占据主导地位,虽然其比重处在下降趋势之中,其主导地位却十分稳固,从隶属关系看,绝大部分房地产企业都是市、县一级所有,乡镇一级的不少。从资质级别看,中低级别企业占主导地位,无级企业仍占很大比重。??? 3、房地产业对外开放的门户日益扩大。中国房地产业对外开放的步伐很快。从1992年以来,外资(主要是直接投资)已成为中国房地产业投资的重要力量。利用外资占整个房地产投资资金来源的12%左右。 现行房地产业在发展过程中出现的问题??? 1、房地产资金来源结构单一,开发商自有资金比重低,房地产市场资金依赖度比较高。目前,有许多的开发商,在进行房屋建造的时候,经适房建造量的比重太低,分配混乱,经适房与普通商品房价差距不大,并存在向高层次看齐的倾向,住房分配缺乏管理,且出现高收入阶层购买多套经适房的现象,导致社会上有相当部分中低收入者既买不起普通商品房又买不起经适房,且还享受不到廉租房,住房保障制度严重缺位。??? 2、房地产价格上涨过快。房屋不只是单纯的消费品,还兼有投资品的性质。由于房屋能够带来收益(包含房租收益和房屋价格上涨带来的差价收益),因此投资者可以在房屋和储蓄、股票等金融资产之间选择,进行资产组合。中国储蓄利率非常低,考虑到通货膨胀的影响,单纯储蓄几乎没有收益,甚至是负的收益。中国经济的发展又使得民间积累了相当的资本。为了获得更高的收益,大批资本开端涌入房地产业。同时,受人民币升值预期的影响,许多国外资本也通过各种渠道进入中国房地产市场。这导致房地产投资需求的大批增长。这也是许多人把房价上涨归因于投资炒作的原因。然而如果没有消费需求大批增长的背景,投资房地产获得不了收益,投资炒作是无法进行的。??? 3、对住房的保障功能重视不够。我国住房制度改革从实施之初就在某种程度上担负了拉动经济增长的功能。“房地产是国民经济的支柱产业”被地方政府推至极致并演变成畸形的增长模式。许多是由于地方政府过于依赖土地收益,造成房屋的涨价。土地有偿使用特别是土地使用权有偿出让,使土地成为地方政府的“摇钱树”。在现行体制下,由土地产生的资产性收入和大部分税费主要归地方所有,造成地方政府高度依赖土地收益。经营土地成为投资增长和财政收入增加的重要法宝。在现行体制下,由土地产生的资产(源)性收益和大部分税费基本上归地方所有,加之我国实行财政“分灶吃饭”的政策,各地政府在财政收入不足的情况下,只有利用土地出让筹集地方建设资金,土地收益在一些地区已成为典型的财政收入的另一利润源。三、现行房地产发展的思考 作为市场经济的产物,房地产会在逐渐在扩大,并发展到多元化。对现行房地产发展应该从以下几个方面考虑。 1、保持房地产业政策的相对稳定性??? 保持房地产业政策的相对稳定性,是保证房地产业健康发展的重要方面。而有些地方政府房地产业的发展的冲动是造成房地产政策不稳的重要原因。地方政府的利益最大化目标是推动房地产业不断发展的重要动力。房地产业的发展给地方政府带来的利益是不言而喻的,能够拉动地方的GDP的增长,能够为政府提供相当数量土地出让金,给政府带来很大的利税等等。这种种好处就使地方政府常常有选择地去执行中央的产业政策