合富辉煌2009南京海福巷地块收购可行性研究报告sally123123.doc

海福巷地块收购可行性研究报告 二00九年二月 目 录 1. 项目背景 4 1.1. 报告编制目的 4 1.2. 项目概况 4 1.2.1. 地块基本条件 4 1.2.2. 土地交付条件及土地使用权出让年限 5 1.2.3. 项目资源分析 5 1.2.4. 基地资源评估表 6 2. 项目开发经营环境分析 7 2.1.1. 2008年全国房地产市场回顾 7 2.1.2. 2009年国内房地产市场趋势预测 8 2.1. 南京市房地产市场分析 8 2.2.1. 2008年南京整体市场情况分析 8 2.2.2. 2008年南京房地产市场政策回顾 11 2.1.3. 2009年国内宏观环境展望 12 2.2.3. 2009年1月份南京房地产市场特征分析 13 2.2.4. 2009年房地产市场趋势预测 14 3. 区域房地产住宅市场研究 15 3.1. 项目所处房地产板块市场特征分析 15 3.1.1. 城东板块：环境资源优越，区域高端居住形象明显 15 3.1.2. 城东板块成交量大幅萎缩，供求关系严重失衡，市场形势严峻 15 3.2. 项目区域主要竞争项目分析 16 3.2.1. 主要在售竞争项目一览表 16 3.2.2. 后续市场供应预测 17 3.2.3. 重点竞争个案分析 17 3.3. 项目区域置业者分析 19 3.4. 项目区域主要二手房情况分析 20 3.4.1. 项目区域精选二手房源概况 20 3.4.2. 项目区域二手房市场分析 20 4. 项目开发经营SWOT分析及销售价格预判 21 4.1. 项目综合分析（SWOT分析） 21 4.2. 项目销售价格预判 21 4.2.1. 建筑类型 21 4.2.2. 销售价格建议 22 5. 风险分析 23 5.1. 定性分析 23 5.1.1. 政策风险 23 5.1.2. 区位竞争风险 23 5.1.3. 行业市场竞争风险 24 5.1.4. 技术风险 24 5.1.5. 国际风险 24 5.2. 经营风险 24 5.2.1. 预警机制风险 24 6. 项目开发经营策略及投资估算 26 6.1假设预算开发方案一 26 6.1假设预算开发方案二 27 7. 结论与建议 29 7.1. 项目综合评价 29 7.2. 结论 29  项目背景 报告编制目的 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见。 结合市场的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 对项目进行投资分析和风险分析。 对项目决策及其实施的优化提出建议。 项目概况 地块基本条件 基地位于南京城东板块白下区，位于光华路以北、友谊河以西、解放军理工大学以东。地块目前为南京总参干休所小区用地，因此较为平整。 地块编号： 项目四至：光华路以北、友谊河以西、解放军理工大学以东； 用地面积：50亩； 实际出让面积：33350平方米； 规划用地性质：住宅 建筑容积率：≤1.7； 建筑面积：56695平方米； 土地交付条件及土地使用权出让年限 土地交付条件:?拆成自然平整；外部条件（道路、水、电、??气等）均以现状为准； 土地使用权出让年限：70年； 项目资源分析 方向 资 源 照 片 东 东面为友谊河，河边坡岸、景观已做好，水体水质较好，但缺少特色和维护 南 南面是光华路，光华路南侧是四方新村，光华路北侧为三层涮羊肉馆、总参南京干休所接待处（正在经营中） 西 西面南端现有一加气站和加油站，主要和解放军理工大学紧临 北 地块北面现为南京总参干休所小区 基地资源评估表 权比细目 优 良 中等 一般 较差 土地级别 ★ 自然景观 ★ 环境污染 ★ 交通情况 ★ 生活配套 ★ 学区情况 ★ 社会治安 ★ 社会人文 ★ 区位形象 ★ 人工开发 ★ 结论： 地块属城东板块，虽可见到紫金山，但周边距绕城公路、宁芜铁路都很近，区位形象很受影响。 地块所属位置属城郊结合部，本案南面直对城东最大的拆迁安置小区之一——四方新村，人员复杂、外来人口众多，是拆迁户及外地来宁务工人员居住地，社会治安、环境一般。 外部市政配套较齐全，但商业配套较分散，教育资源档次不高，内部资源缺乏； 地块位于城东板块，虽随着城市的不断发展目前也属主城区，但本案目前周边现状多为外地来宁的打工着居住，且实际离新街口主城区也较远，无法与月牙湖及紫金山半快相提并论，是属于城东半快中相对比较差的位置。 地块南侧的商业如羊肉馆等经营虽好，但档次不高，对项目建成后的出街形象造成一定影响。