业主维权存在的问题.ppt

改革开放后,我国住房制度的变迁及住房产权的变化导致以居委会主导社区发展的权力图像产生了微妙变化,原先政府组织、工作单位、房管办、街道办与居委会为主体的社区管理模式逐渐式微,取而代之,业主、业主居委会、开发商、物业公司、居委会和行政主管部门成为住宅小区的新的基本治理主体,基于各自的利益,这些主体之间形成了复杂的博弈关系。。 分析： 1、业主的相对弱势 2、 物业管理公司的经济人本性 分析： 1、两者缺乏沟通 2、业主委员会权力异位 分析： 该事件的根本原因是丰泽湖山庄四期用地的审批与南坪快速路的酝酿、规划和决策衔接存在脱节现象。 利益协调 个人——集体——国家 谢谢倾听 * 业主维权的问题 业主集体维权的五方利益结构 成员：高炜 耿颖馨 韩世静 彭杰 业主集体维权过程的利益主体分析 第一部分 1、业主维权的主体：业主 2、社区维权组织：业主委员会 3、准行政机构：居委会 4、市场专业服务企业：物业管理公司 5、业主维权的管理部门：政府 1、业主维权的主体：业主 业主是商品住宅区私有物业产权人,是商品住宅区权利主体,在与地产公司的关系上,业主有权了解商品房开发的相关信息,有权要求地产公司兑现购买合同的各项承诺,维护业主共有产权的各项利益。 2、社区维权组织：业主委员会 业委会是随着住房分配制度改革后所产生的新现象与概念,业委会是指由这些业主居民在一定区域范围内所建立的组织,该组织代表此区域内全体业主对物业实施自治管理,因此“业委会”又可称为“物业管理委员会”。在住房私有化持续推进与政府给予其合法性地位的前提下,业委会数量的增加将成为必然趋势,事实也证明,其正逐步在社区参与和社区治理中扮演着重要角色。 3、准行政机构：居委会 居委会每年定期接受街道办各科室的工作考核,居委会实际上是向街道办而不是居民负责。此外,居委会日常运作的经费来源,大部分仍接受街道财政拨款。居委会“自治性”是十分有限的；居委会是在街道办、街道党工委以及党支部三者所构筑的权力网络中进行运作。居委会的主要干部通常是由党支部成员担任,而居委会主任往往就是党支部书记,街道党工委直接控制党支部人事,也间接掌控居委会人事。 4、市场专业服务企业：物业管理公司 随着产权结构的转变使得城市居民对物业管理提出了更高的要求,市场开始出现专业化服务的物业公司。目前我国的物业公司大致可分为三类：一是政府机关和国营企事业单位直属下的房屋管理部门,对住宅物业管理仍采取行政手段；二则是源自房地产开发商的附属机构；三则是具有专业化服务的物业管理公司,拥有独立自主的经营权,依照市场化运作机制进行物业管理。 5、业主维权的管理部门：政府 在社区治理这个平台上,政府一直处于控制链条中的核心地位,可当下业主维权运动出现的背景是国家和社会关系发生了深刻转型。对于政府而言,在新的形势下,它必须转换自身的职能定位,由过去的管理者和控制者转变为业主产权和自治权利的保障者,利益冲突的化解者和纠纷的调解者、裁判者,业主自治秩序和合作秩序规则的提供者,社区自治的服务者和扶持者。 业主集体维权主体的互动与冲突 第二部分 业主 业委会 居委会 政府 物业公司 锦绣华天小区位于长沙市开福区芙蓉北路159号,位置优越,交通便利,属中高档住宅小区。湖南华天物业管理公司隶属于湖南华天实业控股集团公司,自03年9月以来一直为该小区提供物管服务。随着近年物价的上涨，小区各方面的投入资金逐年增多，04年9月公司决定将住宅楼物管费由每1平方米元涨到1.1元。但此举遭到了小区部分业主的反对和抵制,导致双方于05年7月中断物业管理服务合同。 据业主反映,华天物业管理公司在管理上存在诸多服务不到位问题：无八小时以上的服务体系；偷盗事件时有发生；保安辱骂殴打业主；个别保安监守自盗，偷卖消防铭门片消防设施未启动；私自上调物业管理费；违规收取业主们装修时的楼道维修费及电梯使用费30多万元拒不清退；治安环境日益变差等。 1、业主与物业管理公司的互动与冲突 06年10月1日,该小区写字楼A栋强电井因电线短路起火遭到破坏（消防部门已认定）。物业公司称业主欠费修复资金无从落实，业主则指责物业公司管理不善，双方矛盾进一步激化，部分业主联合起来拒绝交纳物管费。导致小区大中修资金无从落实、专项维修等外委合同无法签约进行，为此华天物业曾多次致函小区业委会请求配合，但业委会一直不予答复。目前,业主拖欠的物管服务费已