财信南坪项目前期定位建议.ppt

■地块价值： 江南大道已被打造成为步行街的一部分，还设有轻轨站，人行系统，车行道，可到达行强较大的 车流及人流支撑，靠近万达广场打造商业，商业合力优势明显。因此是项目的第一价值面。 其次为二手车市场地块，该地块临近3号步行街与主要干道，另可享受到商业核心的延续的辐射力。所以是项目的第二价值面。 宏声广场至响水路车流，人流量相对较小，对面商业档次较低，商业难以呼应，形成集聚力。所以是项目的第三展示面。 响水路地块，响水路交通改造后将成为次级干道，路面狭窄，人行主要是周边居民，商业价值较小，该地块安静视野较好，俯瞰南滨路可考虑打造住宅，设置临街商业。 地块分析: 本案 第一价值展示面 第二价值展示面 第三价值展示面 第四价值展示面 B A C 优势 劣势 位于未来南坪商业核心区域，地理位置优越； 项目临4号，3号步行街，枢纽站，人流、车流量大，商业价值较大； 项目周边公交系统发达，未来有轨道交通在项目附近有站点，项目交通比较便利； 作为城市综合体项目，在功能配比和各个物业的相互支撑互补上有先天优势； 项目与万达广场相比展示面受到影响； 项目第一价值面由于有聚丰集团大楼和城市之光，导致实际展示面比较小，使得未来的商业分布比较局促； 与万达和协信城等项目相比，我司缺乏商户资源和运营经验，本项目若运作大型商业在未来的招商和运营方面都会受到较大来自于竞争对手的压力； 机会 威胁 南坪商圈有待改造，新商圈发展处于初级阶段，商业发展空间较大； 区域内未来高品质住宅产品巨多，以茶园与南滨路为代表，区域未来潜在的中高端消费客群较密集，改变原南坪的整体消费力，区域内商业价值得以增强； 南坪作为继江北和解放碑后第三个市级商圈，未来区域改造和发展速度将会加快，对于本项目各类物业的市场都有积极作用； 项目地处各主要商圈的合围之内，商业发展受到来自于市内各个主要商业圈的辐射竞争，主要是解放碑商圈和观音桥商圈； 项目区域内有万达、协信等大盘存在，并且都有大型商业规划，本项目商业会受到其直接竞争； 项目打造办公类产品受到宏观经济发展的影响，市场空间上限难以把控，另南滨区域的商务类产品也给我项目较大的竞争压力，市场风险是存在的； SWOT分析: Contents 6 六.可比项目分析 项目选择 区域内在售或即将入市的大型综合建筑群体——万达广场 区域外的在售大型城市综合体——中新城上城 所有项目均在重庆市市内具有代表性和借鉴性。其物业类型包含住宅、商业、写字楼、高档公寓以及酒店式公寓 万达广场 中新城上城 规划设计 住宅：24万平方米 酒店写字楼：7万平方米 公寓：4万平方米 商业：34.2万平方米 重庆中新城上城由公寓、超高层甲级写字楼及五星级酒店、大型购物中心、沿街商业组成。 其中住宅约占24万平方米，超高层甲级写字楼及五星级酒店约占7万平方米， 公寓约占4万平方米，大型购物中心约占30万平方米。在规划中将建造一座欧洲童话公园，约 占2万平方米。 【中新城上城】 产品类型 体量(万方) 产品比例 SHOPPING MALL 30 38.46% 临街商铺 4.2 8.21% 写字楼 4.6 5.9% 住宅 24 30.77% 公寓 4 5.13% 酒店写字楼 7 8.97% 公建配套等 2 2.56% 合计 78 100% 产品结构比例 客群来源（％） 本地客户 75% 区县客户 15% 外省客户 8% 其他地区 2% 缺陷： 购物中心规划无人流滞留地。 商住混合，商业氛围被降低。 商业氛围被公路阻隔。 主力店规划分布不均，易造成商业死角。 【万达广场】 商业：12.6万平方米 住宅：38万平方米 公寓：6万平方米 酒店：4.6万平方米 写字楼：6万平方米 重庆万达广场由SOHO公寓、乙级写字楼，五星级酒店、大型购物中心、沿街商业组成。 其中住宅约占24万平方米，2栋28F乙级写字楼，一栋五星级酒店（艾美酒店）约占4.6万平方米， SOHO公寓约占6万平方米，大型购物中心约占12.6万平方米，临街商铺及内接商铺约占6.6万平方米。 临街商铺：6.6万平方米 规划设计 产品类型 体量(万方) 产品比例 SHOPPING MALL 12.6 16.15% 临街商铺 6.6 8.46% 写字楼 6 7.69% 住宅 38 48.72% 公寓 6 7.69% 酒店写字楼 4.6 5.90% 公建配套等 4.4 5.38% 合计 78 100% 产品结构比例 客群来源（％） 本地客户 50% 区县客户 30% 外省客户 18% 其他地区 2% 缺陷： 购物中心规划无人流滞留地。 商业街区过长，商业氛围容易分散。 规划零乱，产品分化不清晰。 地标性差，品质感较差。 Contents 7 七.项目定位建