2016中国房地产上公司TOP10研究报告.PDF

2016 中国房地产上市公司TOP10 研究报告 中国房地产TOP10 研究组 2016 年5 月 1 1．研究背景与目的 由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10 研 究组”，自2003 年开展中国房地产上市公司 TOP10 研究以来，已连续进行了十四年，其研究成果引起了社会各界特别是机构投资 者的广泛关注，中国房地产上市公司 TOP10 研究的相关成果已成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要 标准。2015 年，房地产行业供需两端利好政策频出，国内资本市场呈现超预期宽松态势，房地产企业的融资环境显著改善，融资渠 道进一步拓宽。在此背景下，优秀房地产上市公司把握机遇，快速调整产品结构、城市布局适应区域市场变化，并以创新的思维推 动业绩增长，以稳健的经营策略规避市场风险，业绩再次获得了新突破，彰显了较高的投资价值，获得资本市场青睐。 2．研究结果及分析 2.1 中国房地产上市公司整体发展状况分析 （1）经营状况：经营规模保持增长，区域分化加剧业绩分化 2015 年，房地产上市公司销售业绩稳定增长，经营规模获得新突破：沪深及大陆在港上市房地产公司的营业收入均值达到123.35 亿元，同比增长15.09%。同期，房地产上市公司的盈利规模整体保持增长，沪深及大陆在港上市房地产公司的净利润均值为16.03 亿元，同比增长6.44% ，增速低于上一年1.36 个百分点。 在港上市房地产公司大多规模基数大、市场布局广，在区域市场分化加深的背景下业绩增速保持相对稳定，而沪深上市房地产 公司中多为植根一二线重点城市的中小企业，受益于局部市场回暖，业绩增速较高，从而拉大了两者之间的差距。2015 年，热点城 市土地市场竞争的加剧导致企业土地成本压力明显增大，利润空间受到进一步挤压。与上年相比，不同净利润规模层级的上市房企 数量保持不变，但平均增速明显分化，呈现出 “强者恒强”的发展态势。 （2）盈利能力：利润率持续下滑，开源节流保障盈利空间 2015 年，房地产上市公司的毛利率与净利润率延续近年来下滑趋势，连续四年走低。沪深、大陆在港上市房地产公司的毛利率 均值分别为31.26% 、29.82%，同比分别下降1.87 和2.35 个百分点；沪深、大陆在港上市房地产公司的净利润率均值分别为9.20% 和14.61%，较上年降低2.35 和2.21 个百分点。受行业供需关系变化影响，房企为提升项目去化水平而加大营销、管理投入，导致 利润空间被削薄，此外，一、二线城市土地市场的火爆推动土地成本高企。 为应对利润率的持续下滑，部分房地产上市公司严控土地成本、融资成本，以保障盈利空间，同时加强员工激励，扩大盈利来 源：第一，通过加大项目及土地的收并购力度破解拿地难、土地成本高企的问题，有效降低房企购地成本支出；第二，抓住国内资 本市场尤其是债券市场的融资机遇大力发债；第三，创新管理模式，全面实施跟投制度，由内而外促进项目运营效率和盈利水平的 提升。 （3）财务稳健性：短期偿债能力提高，优化融资、合理布局缓解资金压力 截至2015 年末，沪深、大陆在港上市房地产公司的资产负债率均值分别为66.33%和72.91% ，分别同比上升1.07、2.81 个百分 点。剔除预收账款后，沪深上市房地产公司有效负债率均值为53.66% ，同比上升0.33 个百分点；大陆在港上市房地产公司的有效 负债率均值为59.06%，较上一年下降0.69 个百分点，实际负债情况得到改善。2015 年，沪深、大陆在港上市房地产公司的货币资 金与短期及一年到期借款的比值均值分别为1.43 和1.66，较2014 年分别上升0.39 和0.34 ；速动比率分别为0.69 、0.70 ，较2014 年 分别上升0.24 、0.09 ，房地产上市公司短期偿债能力有所提升。 2015 年，房地产上市公司的流动性较上年有所改善，沪深、大陆在港上市房地产公司每股经营性现金流净额均值分别为 0.05 元、0.34 元，同比分别上升0.54 元、0.66 元。房地产上市公司现金流由负转正，主要由以下因素引起：一方面，采取积极的销售策 略加快项目去化和现金回笼；另一方面，审慎投资，严控资金支出改善现金流状况。