重庆董家溪项目商业部分定位研究经典地产资料.ppt

重庆董家溪项目商业定位研究 商业定位研究组织和方法 商业定位研究需解决的问题 第一部分 商业开发潜力研判 地块商业开发潜力研判 地块商业开发潜力研判 地块商业开发潜力研判 项目商业开发的适度规模 商业布局形式建议一 ：情景式商业内街 建议布局形式二：小组团点线围合式 沿江部分总体考虑呈点线结合分布；局部规划一些休闲主题的小组团；各组团之间通过廊道连接；廊道又可以处理成景观；区别于现有的纯粹沿江直线分布，形成错落有致的效果 目标客户定位 目标客户定位依据： 项目预期定位方向 类似项目目标客户分析 投资客和经营客户访谈求证 成交案例客户借鉴 个人客户特征 重庆市看好本项目的个人投资者 多具备一定的社区商业投资经验 从职业构成来看，个体私营业主、收入较高的公务员群体、企业管理人员当作为重点考虑方向 从同类型项目成交情况来看，客户年龄集中在30-45岁之间 该类型客户多具备稳定的家庭收入 商业租售总体建议 作为招商地产进入重庆的首个项目，从资金的回收、投资的风险等角度考虑，总体思路应以出售为主； 但考虑到滨江商业尤其是本项目周边商业销售状况佳，本项目欲提升整体品质，最佳选择是推出部分对外销售，其余部分自营或者招租，待商业发展成熟后再销售，可达到预期定位效果，则灵活采取适当的租售结合。 商业租售价格建议 预计本项目2007年上半年推出时销售均价可达1.08万元/㎡（套内面积），建面价格约9000元/平方米，其中临江商业均价为1.2万元/平方米，东面商业均价为0.9万元/平方米，西面、北面商业均价为0.7万元/平方米 租金方面建议开发商在经营之初的前两年实行低租金或者有条件免租金等优惠策略，尽可能地引进知名品牌商家，促成商业氛围形成 商业推出时机建议 本项目推出时机应该重点考虑北滨路的交通规划和世纪金源MALL的推出及对本项目的影响力度 结合周边竞争情况，故建议本项目在2007年项目具备初步市场形象后尽早推出，抢占市场先机。 建议本项目面市时间在2007年3月份，5月份春交会正式销售 项目推出时可以考虑分2期推出 第六部分 商业场所及商家的管理建议 对于商业物业的配套管理，投资者都非常重视统一物业管理的提供，以解决投资经营的后顾之忧，这一选择占到了71.7%；而代租代售的服务也成为大多数炒家投资者所需求的服务项目，占41.4%；统一的宣传和包装可令业主免去自身广告宣传的麻烦和财力的投入，容易聚集人气，在每个专业市场树立品牌，也成为投资者重要的需要之一，占36.4%；最后是代交费服务，占34.3%。 谢谢大家！ 商业的可能业态及组合 方向二、大型运动及娱乐场所 优势及机会： 目前在北滨路存在很大的市场空白 整体招租相对容易 与未来的其他的社区商业不会形成竞争 劣势及威胁： 难以实现销售 难以长期稳定经营 难以统一管理 在规划上要求空间较大 对社区造成一定影响 本项目商业的主题方向探讨 商业的可能业态及组合 方向三、高尚滨江休闲地带 优势及机会： 符合目前北滨路发展的方向 可以与社区基本配套形成较好的结合 周边缺乏高品质的休闲场所 租售比较灵活 可以借助金源MALL的人流但是不与其直接竞争 劣势及威胁： 较多楼盘都倡导休闲娱乐的理念，容易同质化 对人气的营造比较关键 客户消费理念需要引导 街区的规划设计要求较高 本项目商业的主题方向探讨 商业的可能业态及组合 综合比较 方向一：大型卖场、专业卖场 结论：竞争市场及开发目标不支持此方向 方向二、大型运动及娱乐场所 结论：管理和规划上的难度不支持此方向 方向三： 大型滨江休闲地带 结论：符合商圈规划和项目差异化定位要求。 本项目商业的主题方向探讨 商业的可能业态及组合 可能业态的调研分析 30元/㎡·月 十八梯渝中区有分店，专业的茶艺名声远播 李伯清/十八梯茶楼 10个左右 商务人士及周边中老年人为主 300-400㎡ 一般二楼以上，要求景观好 茶楼 35元/㎡·月 较场口、南岸均有分店，设备先进，经营状况佳 阅读网城 10个左右 小区周边年青人、IT人士为主 500-1000㎡ 步行街周边，娱乐场所集中地段，独立且安全的水电设施，一般位于1-3楼 网吧 50元/㎡·月，经营成熟后可略涨 米罗已在江北北城天街和大都会开设两家分店，经营状况较好 米罗咖啡/51度西餐咖啡厅 15-20个 经营方向是以商务为特色，走高档路线 500-600㎡ 各个区的核心商圈，人气汇集的地段，空高4米以上，四周为落地玻璃 咖啡厅 40元/㎡·月 成都、重庆均有分店 回归酒廊 30个左右 以中等收入青年为主 1500㎡左右 人群集中地，一、二楼迪吧，三楼轻吧、屋顶啤酒花园 酒吧 预期租金 经营状况 类似品牌 车