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摘要l 本项目是一个商务建筑综合体项目，包含有酒店、写字楼和高档商业配套三部分，总体定位于“综合商务港”或“商务综合旗舰”，具体内涵体现在酒店、写字楼、商业、配套等主题概念中。l 酒店定位主题概念Oslash; 产权式酒店，通过合理回报模式设计，提高项目最终销售率；Oslash; l 写字楼定位主题概念Oslash; Oslash; 景观写字楼，利用感性办公空间，空中平台花园和大型广场塑造舒适办公空间，打造都市景观办公概念l 租售策略：销售为主；酒店先行销售；以租带售l Oslash; 定价策略：市场定价原则；低开高走原则Oslash; 保守定价:写字楼5500元，租46元；酒店7500元／平方米: 写字楼6000元，租50元；酒店8000元／平方米对于任一个房地产项目，地段是影响项目价值和市场空间最为关键的因素。房地产行业也内就有一句广为流传的、十分经典的话——“地段、地段、地段”（location，location，location）。同时，正是不同地段项目特定价值的形成使得不同项目自然的形成了特定的目标客户群体。这是客户群体在选择目标产品时，自身的需求属性和特点决定的。他们根据自己的实际需求，以自身特有的消费或购买属性和特点进行项目的选择。换言之，特定地段的特定项目面对的是特定的目标客户群体。因此，从这个角度来看，项目的地段属性不仅决定了其特定的价值，而且还决定了其目标客户群体，对于未来项目的市场空间产生了较大的影响。综合而言，地段属性会对一个特定的项目产生强大的影响，对于特定地段的特定项目，会具有自身特有的价值，面对的也是特定的客户群体。因此，对项目定位而言，项目地段属性的研究就显得非常重要。项目定位首先必须充分体现出项目特有的地段属性，才能真正最大的发挥项目应有的价值，充分利用特定目标客户群体开拓市场空间。当然，在考虑项目最终定位过程中，仅仅考虑其特定的地段属性也是远远不够的。项目最终需要面对市场竞争，面对客户群体，因此市场的供需状况、竞争形势以及未来市场的发展空间，也将对项目的定位产生强烈的影响。如果仅仅从地段的角度考虑，而不考虑市场状况，项目的定位就很有可能在市场上遇到较大问题。这就是说，在项目定位过程中，必须在考虑项目地段的同时，深入研究市场情况。徐东项目的市场定位报告就是在详细分析项目地段属性和市场状况，充分结合两者考虑的基础上，对项目的定位做出既能体现其地段价值又能较好适应市场的建议。当然在这个过程中，项目本身的实际情况，也会影响到最终的项目定位，我们也将对此进行深入的展开分析。第一章 项目市场定位基于地段分析和市场研究成果，我们结合问卷调查，针对目标客户群需求行为进行了研究，并通过需求分析及预测，在项目本身条件允许的条件下，得出了如下关于产品定位的研究成果。一、 总体定位根据地块特质、市场状况以及对未来区域发展预期，我们认为本项目业态应含有酒店、写字楼、商业、商务配套等部分，整体定位于具有显著地标性的商务建筑综合体。由于本项目濒临长江，同时又是区域内推出的第一个综合商务项目，因此在未来推广过程中，这种商务建筑综合体完全可以通过“综合商务港”或“商务综合旗舰”来进行营销宣传。对于这种商务建筑综合体，我们必须首先寻求其概念支撑（，然后在研究其功能的综合与互动关系，最后在此基础上，对概念内涵和功能分配展开分析。（一） 概念支撑这种商务建筑综合体的总体定位主要是由本项目的新城市中心和强地标性属性特点来支撑的。l 新城市中心之所以定位于“新城市中心”，其包含有两个层次的概念。从前文我们已经知道，广义上来讲，本项目处于整个武汉城区的地理几何中心位置，无论从地区形象的对外宣称上，还是从武汉地区消费群体对于新武汉面貌的重新认知上，都具有绝对重要的意义。同时，随着武昌科技产业以及相关教育产业的迅速发展，以及作为汉口与武昌连接地带的边缘效应，武汉呈现出了一派新的城市气象，因此，新城市中心概念的塑造，不但肯定了武汉的发展，也塑造了项目自身的地位优势。从狭义上讲，项目所在区域是武昌城区未来的商贸中心。同时，项目内部各种物业功能的有机组合，也使得商贸中心的概念得到了进一步的强化。从这种意义上说，依托本项目，打造新城市中心的概念是最合适不过的了。l 强地标性由于项目紧邻由汉口通往武昌的长江二桥的东南向延长段――徐东大道，任何从长江二桥的汉口段驶向武昌的车辆都可以很清晰地看到本项目，而且周围没有任何其他建筑体的遮拦，因此，其地标性不言而喻。作为武昌城区与汉口城区最接近的高档商务项目，其不但预示着武昌城区先进商务旅程的开始，也意味着汉口相对成熟和现代化商务氛围的延续。（二） 功能组成与互动1． 经过前面的对地段和市场的详细分析，商业气氛浓厚，商务发展前景好。因此定位