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江都二手房 / f6c编辑 税务部门与地产商掰腕子 土地增值税何去何从 近日，律师李劲松在研究了多家上市房地产企业的年报之后得出结论，29家上市房地产企业拖欠土地增值税640亿元。 这一消息在网上引起了轩然大波。 到目前为止，只有华远地产(华远九都汇)、万科对此进行了回应，两家公司的说法基本一致，他们认为李劲松误读了财务报表。不过，李劲松坚持自己的看法，“我实在是看不惯有些开发商得了便宜还卖乖，他们没有依法履行他们的法律义务。” 被点名的这29家房地产企业是否真的拖欠了土地增值税？是否还有更多的房地产企业也存在这样的行为？遗憾的是，尽管这条新闻已经引发了社会关注，但目前国家税务部门尚未就此公开回应。 不过，如果将时间拉长会发现，土地增值税的征收多年来一直是一个争议巨大的问题，税务部门与房地产企业之间已经博弈多年。 税务部门与房地产商掰腕子 土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。按照我国目前的税法规定，土地增值税采取四级累进税率，最低一档的税率为30%，最高一档的税率为60%。也就是说，随着增值额在允许扣除的项目金额中所占比例的提高，税率不断提高。增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额超过扣除项目金额200%的，税率达60%。 在我国，这个税种最早出现于1994年，当年1月1日，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》正式实施。 按照这个条例，征收土地增值税是为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益。 1994年，我国的土地出让基本上还都是采取划拨的方式，取得土地的企业、单位基本上没有多少拿地成本，土地的增值收益相对较大。而在1992、1993年，我国部分地区一度出现房地产泡沫，房地产投机情况严重，国家土地资金收益大量流失。可以说，这个条例的出台正是为了扭转这个局面。 四级累进税率的征收模式就是在这个条例中确定，并保留至今。条例规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，均为土地增值税的纳税义务人，都应当缴纳土地增值税。 为了保证这个条例的落实，1994年1月1日，还出台了24条的实施细则，其中对如何计算增值额、如何扣除费用、什么样的情况免征等等具体问题都做了具体规定。 “这个税种的出发点是好的，政府试图通过税收的方式来规范土地市场，但现实的大环境却无法让这个税种达到目的。”中国社科院经济所研究员汪利娜告诉记者，房地产企业自然不愿意缴纳这笔税款，想尽办法打通政府关节。而对税务机关来说，这个税种的征收非常复杂，导致征收不顺。 各种各样的避税措施纷纷出现。有的开发商将整块土地化成几小块，分期开发，一拖就是10年。因为开发周期越长越不容易算清应税额度；有的开发商取得预售许可证多年，但捂盘惜售；有的开发商在项目结束之后马上将公司撤销，让税务部门找不到纳税人。 也许正是由于这些原因，土地增值税的征收总额一直都不大，其在土地收益中的占比也一直很小。 这个问题也困扰着税务部门。 2006年12月底，国家税务总局发出《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求各地税务部门严格进行土地增值税清算，比如规定对取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的房地产项目，要进行土地增值税的清算，而按照土地增值税条例，房地产项目结束之后才清算土地增值税。 2010年5月，国税总局再次发文，要求各地进一步做好土地增值税的清算工作，文件中再次增加对开发商避税的应对措施。 国税总局两次发文都对市场造成了不小的震动。也引来众多开发商的集体抗议。 2007年，上海一个房地产理事会曾上书上海市政府，对土地增值税清算工作提意见，认为是对房地产行业的巨大打击。 税务部门与房地产企业数次掰腕子，似乎并没有讨到多少便宜。 2010年，曾有学者根据财政部和国税总局的公开数据计算出，近10年来全国已纳土地增值税税额仅占全国房地产开发企业销售额的1.29%。而开发商应缴的土地增值税额应占其楼盘销售收入的15%至30%。按照这样的算法，全国流失的土地增值税高达数万亿元。 不过，这个算法并没有得到税务部门的肯定，但税务部门至今也没有公开说明土地增值税究竟是否足额征收。公众能看到的是，税务部门多次下文要求清算，但清算的结果如何？目前还未看到公开的权威信息。 土地增值税的征收制度不健全 按照土地增值税条例，这个税种最低税率30%，最高60%，是四级累进税率。但在各地的实际征收中，这个征收方式基本没有落实。 那么，各地是如何征收土地增值税的？据一位业内人士介绍，各地一般是按普通住宅、非普通住宅、别墅、度假村等级，按销售收入的1%~5%预征率进行预计征收。等到项目结束后，再由开发商自查自补。很少听到有地方是严格按照四级累进税率进行土地增值税征收的。 一位证券分析师介绍，上市