2012年昆明市房地产市场发展预测.docx

2012年昆明市房地产市场发展预测 2012年昆明市房地产行业运行的轨迹虽难精确预测，但楼市调控方向基本确定：“调结构”将延续，继续为宏观经济“减负”。如果眼光稍微长远一些，我们可能需要进一步思考：当宏观经济实现“去房地产化”后，房地产行业如何逐渐“去政策化”?楼市变局仍在酝酿12月中旬召开的2011年中央经济工作会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。政策基调一锤定音，打破了楼市博弈甲方的幻想，稳定了乙方的预期。释放出的信号表明，各调控部门的政策措施也将稳中求进，没有太大悬念。昆明市政府已明确，将继续实施限购政策。在即将过去的一年，楼市限购措施从北京、上海、天津等一线城市开始，逐渐向几乎所有省会城市及计划单列市波及，最终蔓延至二、三线城市。全国共有近50个城市出台了限购措施，并组成楼市调控的核心政策。限购措施对昆明市市的楼市调控收效甚为明显，从成交量到房价均有显著影响。在具有风向标意义的北京楼市，11月新建住宅价格同比涨幅创下2009年8月份以来的新低。而作为经济手段的房产税被业内人士寄予更大的期望，有望实现“稳中求进”，扩大试点范围。财政部财科所所长贾康表示，房产税进一步推进的大方向已经明确，在对重庆、上海两地试点情况总结后，将讨论和决定下一步扩大试点的方案。北京中原地产市场总监张大伟在接受本报记者采访时认为，最近以北京、武汉等为代表的城市，修改了普通住宅的认定标准，有可能是为区分征收房产税的类别而做准备。社科院在其发布的《房地产蓝皮书》中则建议说，房产税试点要在“十二五”期间应加快向全国推广，宜从量从价综合征收，并作为收入调节的重要手段。从行政措施到经济手段，综合立体的楼市调控政策效应持续累积，变局正在酝酿。据国家统计局发布的数据显示，今年11月份，全国商品房销售面积下降1.7%，销售额当月也下降1.2%。同时，全国70个大中城市房价下跌加深，与10月相比，新建商品住宅价格下降的城市有49个，首次超过一半。楼市“调结构”深化投机投资的盛行，一度令得楼市走到了疯狂与风险的边缘，成为中国经济健康发展的“不可承受之重”，甚至业界还有楼市绑架了中国经济的担忧。在遏制投机投资需求及房价过快上涨势头、调控政策取得初步成效之后，房地产调控政策并未鸣金收兵，而是着力于巩固调控既有成果，明确提出“促进房价合理回归”。中国经济“去房地产化”还将继续推进，楼市调控带来的转型阵痛也将继续甚至加重。从目前来看，“去房地产化”的前景还是比较乐观的。其中内在的逻辑，是楼市调控并非只是打压房地产，而是致力于房地产的“调结构”。解除“绑架”宏观经济的风险警报，房地产将继续为宏观经济“减负”。全国工商联房地产商会会长聂梅生在中国国际经济交流中心26日举行第三十期“经济每月谈”上介绍说，房地产投资前11个月的数据是55000亿元，全年的房地产投资将大大高于去年的48000亿元。这意味着，尽管遭遇史上最严的调控，今年房地产对国民经济投资的拉动将达到历史上的最高点。事实上，“加快普通商品住房建设，扩大有效供给”，亦是中央提出的政策目标，与此同时，保障性住房建设仍是未来的重点。根据规划，“十二五”期间我国要建设3600万套保障房。在2011年的1000万套开工建设之后，2012年将新开工700多万套。住建部政策研究中心主任秦虹对此解释说，2012年新开工数量虽然少了，但是实际在建工程量巨大，建设资金的实际投入也将超过今年。据介绍，房屋建设有2-3年左右的建设周期，根据粗略估算，明年实际在建工程量有1800万套左右，这包括2009年新开工的部分项目到明年就要竣工，2011年新开工的1000万套绝大多数到明年还要在建。她还表示，2011年开工建设1000万套保障房，释放出的政策信号十分充分，对改变市场预期已产生了积极作用，大大减缓了中低收入家庭面对房价过快上涨的恐慌心理。因此，目前也有条件放缓保障房的开发节奏。投资机会此消彼长楼市“调结构”除了行业自身的阵痛，还会对宏观经济带来不确定的影响。那么，作为中国经济晴雨表的资本市场，以及作为资本市场权重板块的房地产股自身，投资机会何在?综合行业分析师的判断分析，他们认为，房地产调控对资本市场的影响整体偏中性，投资机会则是此消彼长。而从长期来看，对于资本市场显然是利好。以“调结构、转方式”为主要内容的经济转型，是我国“十二五”期间宏观经济发展的一个大方向，以出口和投资拉动的经济增长方式需要转变，投资和消费的失衡关系需要转变。房地产行业主动和先行调整，显然有利于宏观经济的转型和长远健康发展。即使是在房地产行业“调结构”的过程中，资本市场的投资机会也并不缺乏。在刚刚举行的全国住房保障工作会上，住建部代表“国务院保障性安居工程领导协调小组”与地方政府签订20