廊坊天域学府房地产项目营销策划方案精选.ppt

本项目户型： 市场户型： 产品设计新颖 方正实用、布局合理 具有较高品质 超大景观阳台 明厨、明卫设计 产品设计无新意 格局分布常规 满足一般购房需求 对比 对比分析，本项目在户型上拥有众多优势，是目前市场稀缺产品，应抓住入市时机，将每个点作为项目户型亮点进行宣传，促使客户充分对本项目户型产品的认可。 1、产品借势发力 * 体验式营销（获取最大效益） 情景示范区——未来生活示范。建议先行建立情景示范区，通过售楼中心、入口大堂、样板间、建筑工艺、材质、园林景观等方面提前直观的情景展示，通过直观的情景展示，让客户直观的体验到项目与众不同的价值，以及未来生活的舒适享受，建立消费者的购买信心，从而快速决策购买，达到促进成交的目的。 把“生活情境”通过客户的“体验” 传递出去，这样做的效果非常明显，因为亲历是最真实的体验，并将楼盘品质传递给身边亲朋好友，达到口碑传送，宣传项目的目的，从而积累更多影响客户。 1、产品借势发力 * 售楼处包装 1、产品借势发力 本案售楼处为项目信息及形象的主要对外展示渠道，因此做好售楼处的包装，以给客户留下深刻的印象，是争取客户在第一时间成交的重要手段。配合项目整体建筑风格，建议本案售楼处以欧式风格为主，通过细节达到充分展示项目品质的目的。望开发商配合，力求最大化利用校门口底商现场资源，达到项目展示最佳效果。 备注：具体包装方案详见《售楼处包装方案091110》，已提交。 * 样板区范例 * 闹中取静---本案所在位置避开了嘈杂的道路，是闹中取静之所； 休闲社区---独具特色的小区休闲景观布置； 户型结构---独特的户型为市场首创。 我们现阶段可利用的最大卖点： 区域成熟度、准现房销售、低容积率项目 形象卖点擦亮 2、价格平开高走 * 经过我司对于周遍区域进行调研后，考虑在当前市场的情况下， 本案的参考入市价格为5600--5800元/平方米是比较合适的 考虑到后期产品线的丰富、工程进度的推进以及我司多年来的操盘能力等对项目价值的提升，项目整体均价为： 项目整体均价：6000元/㎡ （毛坯物业价格） 2、价格平开高走 * “平开高走，逐渐上扬”策略 采取平开高走的价格策略。 依市场反馈情况拉升价格。 2、价格平开高走 廊坊市目前在售项目虽然较多，但与本案品质有直接竞争项目的并不多。俪水嘉园已售罄，名人国际剩余尾房不多，其他在售项目推出的余货也会基半在半年内消化。而刚刚入市的旭辉十九城邦，及正在筹备的凤凰花园，可能对本案造成一定的影响： 本案总货值不过214套，对于其它项目从货量上看并不构成相互的威胁。而凤凰花园、十九城邦体量较大，产品线丰富，总价较本案有直接竞争，而且推货时间预测在2010年上半年，户型区间与本案也有重叠，因此，我司建议本案入市节奏： * 各阶段销售工作筹备及推广主题 第一阶段：铺垫期 （售楼处包装到位） 第二阶段：内部认购期 （销售物料准备:工程部配合确定户型及销售面积，相应宣传材料制作印刷开盘前准备完毕） （广告设计制作） 第三阶段：认购期 （销售人员培训到位、销售手续办理完毕） 推广方向：大客户营销、企业团购联谊活动 第三阶段：开盘强销期 推广方向：项目完整形象，品质为先的主题 第四阶段：持续强销期 推广方向：强调项目各卖点 第五阶段：持续扫尾期 推广方向：有针对性的促销宣传、车位、商铺销售 * 构筑立体化宣传综合体 小区巡展派单 短信（不低于每周2次） 报纸夹报（廊坊日报） 户外（售楼处前矩形展板） 整合 营销 企业团购联谊活动 售楼处开放活动 直接性营销渠道 3、媒体组合宣传 推广将以户外广告、短信、夹报、现场实景展示、小区巡展派单、大客户营销等直效营销与大众传播结合的整合营销。集中资源、 统一整体宣传出街时间，形成立体式的宣传迅速形成轰动效应。 * 企业团购活动 说明 由于本项目暂尚不具备接访条件，为了更好的完成开盘前的蓄水工作，针对团购客户我们建议推出以活动为主，以促销为辅的走出去的营销策略。实现项目口碑建立的基础。 …… 初步筛选团购意向客户 总监上门拜访廊坊当地的政府企事业单位、俱乐部团体，初步确定团购意向。 上门拜访：直接拜访客户，初步建立团购意向。 （至少有项目宣传折页、开发商企业宣传册）。团购说辞，说明团购优惠政策、项目卖点、开发商实力等。最终共同组织活动 电话追访：确立团购意向，邀请参加活动。 初步筛选团购意向客户 上门拜访廊坊当地的政府企事业单位、俱乐部团体，初步确定团购意向。 上门拜访：直接拜访客户，初步建立团购意向。 （至少有项目宣传折页、开发商企业宣传册）。团购说辞，说明团购优