德思勤2011年5月长沙湖南环保科技产业园项目地块定位及物业发展思路沟通精选.ppt

* 营销推广策略 * 项目一期工程节点预估 工程节点 时间 局部达正负零 2011年9月 预售许可证获得 2012年2月 局部园林展示 2012年1月 项目一期工程节点预估： * 1 营销阶段划分 1.2 项目一期营销阶段划分 2011.6 诚意客户咨询 市内咨询处开放 秋交会展示 2011.9 开始认筹 样板房、局部园林展示 现场营销中心开放 2012.1 二期一批正式开盘 预售证 2012.2 2012.3 * 1.营销推广原则： 营销总目标 以产品特色 占领市场制高点 树立项目品牌 营销三原则 新起点 新品位 新立意 营造一个差别化的基点、一种个性鲜明而时尚的生活概念 * 2、项目整体营销推广策略： 子品牌 子品牌 子品牌 主品牌 一期以整盘概念推出，以后各期结合各自特点运作 统领全盘，贯穿始终的楼盘概念 品牌形象：风格、品质、规模 主品牌、子品牌：结合分期、结合各期卖点的具体概念 品牌形象：依附主品牌、个性鲜明、功能特点具体鲜明 * 3、项目营销总策略： 差异化入市竞争策略 圈层客户积累策略 针对性营销策略 * 4、入市竞争策略： 工程进度 市场竞争情况 销售前提条件 销售黄金期 差异化1 入市时间选择 差异化入市竞争策略 项目入市时间必须结合左图四个原则； 考虑项目实际情况，我司建议项目一期开盘时间定为2012年3月中旬某周末； 为树立和拔高项目的整体形象，以及更好的积累客户，必须给予项目的前期造势足够的时间，我司建议项目前期造势在2011年9月秋交会即需进行． * 差异化2 入市推售产品 产品推售原则： 产品价值不断提升原则； 有效利用自然景观原则； 配合项目销售价格不断走高原则； 便于施工管理和利用原则。 产品推售顺序： 先开发推售纯住宅物业，再推公寓及商业。先以住宅吸引人气，商业作为项目最后阶段的产品推出。 商业是项目的重要溢价物业，升值潜力巨大，前期重在培养，不对外销售，待区域达到一定成熟度再顺势推出，实现高价销售。 基于以上考虑，我司建议项目产品推售节奏为： 一期：高层住宅 二期：高层住宅+临街商铺 三期：公寓+临街商铺 * 差异化3　入市产品价格策略 项目产品价格策略： 价格制定策略： 高层产品价格制定采取“适当低开高走”策略，预留一定空间给首批客户； 价格制定紧密参考竞争项目，采取市场照镜子的策略； 但在制定时，充分考虑到项目的溢价因素，有机的形成价格差异化； 　 价格提升策略： 采取小步快跑策略； 树立项目产品价格标杆，拉升项目形象； 市场竞争中以总价取胜； * 序号 项目 实收均价 （元/㎡） 折算率（%） 折算均价（元/㎡） 楼盘所占权重（%） 楼盘权重价 T PI×(1＋T%)＝PT WI PT*WI＝WT 1 嘉华城 5700 0.2 5711.4 20 1142.3 2 碧水龙庭 5100 -0.1 5094.9 20 1019 3 佳兆业 曦岸 5000 10.25 5512.5 35 1929.4 4 中信新城·城市广场 4800 5.3 5054.4 25 1263.6 　　本案参考实收均价　∑WT 100 5354.3 市场比较法：衡量比较权重，初步确定项目市场比较价格5300 元/㎡左右 * 5、圈层客户积累策略： 内 蓄 角逐区域市场 入市前期进行项目蓄势，树立市场的口碑及形象高度，充分吸引区域内客户的不断关注，在客户中逐渐建立“融城之地·复合型社区”的第一市场形象，充分引起区域客户关注，使客户对其期待。在短期达到聚集人气，强势占有本地市场的目标。 目标 外 拓 针对市内其它区域及周边城市客户 加强对市内其它区域、长沙县、邵阳、衡阳、益阳、岳阳、株洲、湘潭、常德等周边县市的营销推广力度，树立本项目的高性价比物业的形象，扩大项目销售范围 目标 引领市场 引领外省客户置业潮流 提升项目的规划价值及区域潜力，充分利用消费者的从众心理，通过树立项目的个性化形象和优品质的产品展示，从而引领外省市客户的置业潮流。 目标 * 临街铺面 裙楼商业 公寓 高层住宅 针对区域内及周边置业者 针对区域内及周边经营者 品牌合作经营 针对区域内及周边企业、投资者 6、针对性营销策略： 根据项目各期不同类型的产品的特点及目标客户群，分别进行有针对性的营销。 * 结束语 本次提报重点是项目开发思路的探讨，在项目地块资料有 限的基础下，我司就项目规划、产品打造未进行深入展开 ，希望通过本次提报，能在项目开发方向上给予贵司一定 的帮助！ 真诚希望能合作愉快！！ * * * * 一心：以环保大道和火星大道交接的绿化广场为中心（管理、公共设施）。 两带：沿绕城高速的环城林带和沿京珠高速的防护林带。 两园：主