新国八条和房产税对房地产市场的影响和未来走势研判.ppt

短期影响因素3：房产税因开征对象的不同及购房目的的不同，对市场的影响存在差异 * 走势 房产税 存量房 增量房 自住客 投资客 自住客 投资客 增加负担 有限抑制 抑制需求 调节供需 p2 p1 p3 p2 p1 D1 S1 S2 税收转嫁 4.15调控以来，房产税的传闻一直萦绕楼市； 9.29调控，房产税试点工作落地猜测不断，多少让市场麻木； 新国八条出台后，房产税征收在上海和重庆启动，房产税的开征，在中短期将会打压房价；而长期来看，额外的税收将在住房需求者和供给者消化，市场达到新的平衡； 由于与国八条出台时间间隔短，房产税威力并不像行业猜测那样具有影响力； 开征房产税，政府将从楼市中分得一杯羹，能够减缓地方政府对土地财政的依赖； 税收T 短期影响因素4：历年第一季度成交较为低迷，第二季度会呈现反弹趋势 * 走势 从历年数据看，一类城市销售旺季主要集中在第二季度，二三类城市主要集中在4月、11月、12月 注：一类指北上广深，二类为天津、厦门、大连，三类指郑州、武汉、长沙，时间段为2006年1月—2011年1月，计算平均值 确定性逻辑：政策调控下未来一段时间市场走势量价模拟 * 走势 不确定因素 效果 十二五规划 凹显调控长期性 保障房 短期难以批量投放 限购及资金监管范围 已经全国性开展 开发商资金来源 面临严重紧缩 房产税征收范围 近期有可能扩大 供需释放 存在一定的季节性 11年两会 观察政策走势的重要窗口 流动性管理 趋紧 成交均价 成交量 量跌价稳 观望阶段 量升价稳 促销阶段 量价齐跌 陈价阶段 量升价跌 局部回暖 量价齐升 全面回暖 量首次触底 量长期处亍低位 开収商陈价回款 市场看空者 继续观望 价格下陈到部分客户 的预期成交量回暖 成交量快速回升 价格上涨 量二次触底 价格触底 新政出台，市场观望 成交量急剧下跌 价格小幅波劢 保持坚挺态势 2010.4 2010.6 部分城市二次触底的成交量可能略高亍首次触底，如虚线所示 受促销刺激， 需求小幅释放 2010.8 政策加码 局部 促销 全面促销 全面降价 局部降价 一类城市：调控继续或退出的参考，成交量的涨落不改，成交均价的适量提升 * 走势 2010.4 2010.10 2011.2 一类城市量价走势模拟 一类城市已经全面限购，成交量在短期内会再次探底，年内受流动性趋紧的影响，成交量将保持低位震荡； 进入2011年，春节因素影响，成交量在2月份达到谷底，加上3月份“两会”的干扰，作为全国楼市风向标的一类城市，1季度成交量难以有效突破；后期，由于市场半年的低迷，开发商资金面临压力，而积压的需求同样需要释放，市场开始逐步回暖，而2011年的反弹时间点取决于银行何时加大居民中长期消费贷款量； 一类城市成交量走势最大干扰因素来自于政策严格执行和房产税的开征。 一段时间内成交均价的结构性变动不具参考性，一类城市城市化带来的巨量需求强烈支撑房价；只有当负利率接近消失的时候，才能降低购房者对楼市保值增值的追逐； 成交量 成交均价 二类城市：调控减缓了二类城市向“类一类城市”的转变速率，成交量的分化影响成交均价 * 走势 2010.4 2010.10 2011.2 2010.4 2010.10 2011.2 成交量 成交均价 二类限购城市量价走势模拟 二类非限购城市量价走势模拟 二类限购城市，成交量应声而跌；二类非限购城市，成交量目前也进入了下滑通道；二类城市未限购城市，在限购范围为扩大之前，房地产投资资金存在向未限购城市转移的趋势，限购扩大后成交量最终呈下滑趋势； 2011年成交量走势与一类城市基本相同，存在反弹的动力；未来短期内房地产投资资金会向调控影响小的二线城市转移，同时房产税也是影响资金流向的关键因素； 二类城市的成交均价将出现分化，因为投资推动的房价上涨过快的城市，将面临下行压力；而成交均价缓慢上涨的城市，刚需长期看好房价上涨的动力，能够支撑房价； 三类城市：被调控误伤的城市，刚需决定成交量走势，成交均价保持平稳 * 走势 2010.4 2010.10 2011.2 成交量 成交均价 三类城市量价走势模拟 三类城市在调控加码后，短期内并未出现下滑态势；其后受一类和二类城市成交量下滑的带动，刚需开始选择观望，导致成交量出现走低，但下降幅度要弱于一、二类城市； 三类城市的成交均较保持持续平稳的判断； * 走势 我们认为，未来市场在众多不确定因素的影响下，市场的量价走势难以精确把握；至于2011年的走势，只能基于某些确定因素，包括城市成交量在春节前后的低谷，开发商销售回款紧缩难以持久，需求的抑制最终会释放等进行判断，力求从变与不变中寻求市场机会。 * 通货膨胀压力 * 背景 GDP/外汇储备/储蓄/ 货币发行 自2