万载县城北农产品生产综合市场建设项目可行性研究报告.doc

PAGE 2 - . -. 万载县城北农产品综合市场建设项目 可 行 性 研 究 报 告 万载县城达房地产开发有限公司 二0一三年八月 一、项目概况 1、项目名称：万载县城北农产品综合市场建设项目 2、项目地点：拟选址于万载县城北（和谐佳园一期对面），南靠万芳挂线，西接老万芳路，北为规划路，东为和谐路延伸段。 3、项目性质：城市基础设施项目 4、项目建设单位：万载县城达房地产开发有限公司 5、法定代表人：兰思站 6、建设单位简介： 万载县城达房地产开发有限公司是万载县城投局下属的国有独资单位，成立于2012年2月，主要职责是负责我县城市政府性建设投资项目建设。 7、工程概况 万载城北农产品综合市场项目规划用地面积29100平方米（43.65亩），总建筑面积39902.81平方米，其中住宅建筑面积4022.96平方米，商铺建筑面积21613.85平方米，农贸超市建筑面积14266平方米。建筑容积率为1.37。配套建设垃圾中转站和停车位。项目总投资估算为9544.79万元。项目建成后预计计算期平均年总收入1754.6万元（税前），年总成本1191.3万元，年利润为563.30万元。投资回收期为10.92年 。因此项目在财务上是可行的。总体上项目抗风险能力较强，但相对而言项目对投资与销售价格较为敏感。 项目按《江西省农产品现代流通综合试点项目建设标准》要求建设成标准化菜市场示范工程。 二、项目建设背景 万载县城现有农产品贸易市场两个，分别为城中心农贸市场和金三角农贸市场。由于历史的原因，两个市场的建设面积过于狭小，且功能设置不尽合理，无法满足与适应市民生活的需要，而且脏乱差老大难问题无法彻底解决，不仅影响周边群众生活，也严重影响了我县卫生城的形象。作为重要的城市基础设施工程，县政府已将该项目列为县重点建设工程。根据2013年3月10日《全县重大项目推进调度会会议纪要》（第1期）精神，为了按计划完成县委、县政府交办的任务，现在调查研究的基础上提出项目可行性研究报供决策参考。 三、项目编制依据 1、商贸发〔2009〕290号商务部 财政部关于实施标准化菜市场示范工程的通知 2、《江西省农产品现代流通综合试点项目建设标准》 3、《2013年万载县人民政府工作报告》 4、中共万载县委办公室2013年3月10日《全县重大项目推进调度会会议纪要》（第1期） 四、项目主要技术经济指标 本项目的主要技术经济指标汇总于下表： 项目主要技术经济指标表 序号 指 标 名 称 单 位 指标数据 1 总用地面积 平方米 29100 2 总建筑面积 平方米 6522 2.1 商铺面积 平方米 21613.85 2.2 农超面积 平方米 14266 2.4 垃圾站面积 平方米 236 3 地下停车场建筑面积 平方米 14266 4 容积率 ％ 1.37 5 用水量 立方米/日 150 6 装机 kw 856 7 公厕 个 4 13 固定资产投资 万元 9530.79 五、结论与建议：万载县城北农产品综合市场建设项目是适应万载县经济社会发展的需要。它的建设对于提高城市品位，改善城市硬件设施，能起到良好的社会经济效果。项目的建成使用，还能为社会提供就业岗位，解决就业问题，同时对改善城市市容，改善环境卫生条件均有较大意义。 综上所述，我们认为：万载县城北农产品综合市场项目建设条件基本成熟，规划方案合理可行，开发项目资金可以落实，项目的建设开发构想是合理的和可行的。 二、项目建设的必要性 随着我县经济的持续发展，市民的整体生活水平已经较快提高的阶段。市民对生活日用品和日常生活服务的要求已经从物质型转向便利型和愉悦型。与此同时，基础设施建设和民生类公共产品的提供也保持了较高水平。基础设施的适度超前以及提供以“便利、舒适、安全”为主要目标的民生类公共产品成为经济社会发展中配套保障体系建设的重中之重。 农产品综合市场是专门用于销售各类农副产品的市场经营场所，是与广大市民日常生活关系密切的民生公益设施。县委、县政府十分重视，并把该项目列为重点建设工程。 一、综合市场建设与运营工作，是一项关系到千家万户的民生工程 民以食为天。做好综合菜市场建设与后期运营保障工作，是一项关系到百姓民生、影响到和谐社会建设大局的基础性事业。根据市民传统的消费习惯，综合市场仍然是绝大多数家庭在选择购买农副产品时的首选场所。 二、新建成的东门保障住房小区需要项目作为该区的公益性民生类设施来配套。 公益性民生类设施必须体现以人为本的便民原则。便捷性不仅体现在空间区位对服务半径的划分，更应当体现在实际出行距离和心理距离的便捷程度上，应当充分尊重当地居民的购物习惯，结合已经形成的传统商业街区、购物场所和新建居住区进行新增综合市场的布局建设。 三、改善市民的购物环境、让百姓吃上放心菜，建设 “农加