房屋买卖常见法律风险提示.docVIP

PAGE PAGE 1 房屋买卖常见法律风险提示 前言 当前房产市场供不应求，显得异常火爆，国务院、各省市颁布各类房地产政策，抑制房价过快增长，却未能见效。正因为房价如此之高，许多投资者、投机者甚至违法犯罪分子，开始打起“炒房”、“一房二卖”、“非法集资”等如意算盘。 本文结合房屋买卖合同的相关条款，主要从买方角度进行常见法律风险提示。本文不对非法律方面（如噪音、移动电话网络覆盖等问题）的风险进行分析。 （房屋买卖可简单可复杂，本文无法对相关内容全面展开，读者需要结合具体案件的具体情况，并依据更加具体的法律法规条款才能对案情有更准确的把握。切勿生搬硬套！） 一、主要法律依据 （一）《中华人民共和国民法通则》 （二）《中华人民共和国合同法》 （三）《中华人民共和国物权法》 （四）《中华人民共和国担保法》 （五）《中华人民共和国土地管理法》 （六）《中华人民共和国城市房地产管理法》 （七）《商品房销售管理办法》 （八）《城市房地产开发经营管理条例》 （九）《城市商品房预售管理办法》 （十）《城市房地产抵押管理办法》 （十一）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（下称《商品房买卖合同纠纷解释》） （十二）《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（下称《买卖合同解释》） （十三）……（见参考资料1、3） 二、房产纠纷为什么“高风险” 首先，由于供需现状，买方处于相对弱势，而合同条款往往由卖方或中介方出具，而且不能修改，在履行合同过程中，买方往往十分被动，纠纷也随之而来。 其次，近几年房价不断攀升，房屋价值在人们家庭总财产所占的比例越来越大，房产纠纷涉及的总价及违约金或损失越来越高，一旦发生纠纷，定金、违约金或损失的金额动辄上万。 再次，房屋买卖涉及的法律法规涉及多个立法层级、多个部门法领域，精通《合同法》、《物权法》、《担保法》等基本法律法规远远不够，除上述所列，还有银行、保险、税务等方面的法律法规，不具有法律专业知识的普通大众，或者是做非房产类业务的法律专业人士，都不能较好地把握。 最后，国务院、各省市颁布各类房地产政策，抑制房价过快增长，却未能见效，相反，在实践中，却引发了不少纠纷。 三、常见法律风险提示 下面结合本人之前总结的《合同审核要点简析》（见 HYPERLINK /376784230/blog/1332468895 /376784230/blog/1332468895 ），针对房屋买卖所涉及的法律风险进行提示： （一）审“性质” 审核合同性质是否明确，有时一份合同书中可能包含多个法律（合同）关系，需要留意并区分审查。 学会区分《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》、《认购书》、《房屋买卖合同》、《物业服务合同》、《房屋按揭合同》、《房屋保险合同》等与房屋买卖相关的合同。 （二）审“目的” 房屋买卖合同的一般目的，买方是为了获得房屋的物权，卖方是为了取得房款。但在某些情况下，买方的目的并非如此，例如为了小孩的学位、为了加入当地户籍等；某些情况下，卖方的目的也并非在于取得房款，例如，恶意转移可能被执行的房产。 买方在合同中注明自己的真实目的，可以在真实目的不达的情况下，要求解除合同（在有约定的情况下），并要求卖方承担相应的违约责任。 【常见风险提示】 1．避免签订“以合法方式掩盖非法目的”的合同 例如，与卖方恶意串通，套取银行贷款；又如，与卖方恶意串通，转移可能被执行的房产。 2．为了避税，签订“阴阳合同” 房产交易双方为了避税，虚假申报交易价格，存在极大的风险。 首先，依据《税收征收管理法》第六十三条、《刑法》第二百零一条之规定，虚假申报可能涉嫌违法甚至犯罪。 其次，对于买方而言，交易中不如实申报成交价，在买方今后再次转让该房产时，承担的税费将大幅增加。 此外，发生纠纷起诉至法院，可能面临法院将违法犯罪事实移交到相关部门立案调查的风险，也可能会受到法院的民事制裁。 （三）审“主体”、“意思” 1．自然人 依据《物权法》第十七条，房产的权利人应当是依法登记在房屋产权登记簿上的人，而房屋所有权证书记载的房屋所有权人并不一定与登记簿中的一致。所以，签订合同前，到房产登记管理部门“查册”很重要。 此外，交易前注意审核卖方的身份（身份证是否真实，人、证是否一致）是否真实，房产证是否真实。 核实卖家身份是很重要，必要时可去公安局调查人口信息。 2．法人 公司作为交易主体的，应当审查公司董事会、股东会审议同意交易的书面文件。另外，交易主体是国有企业的，应当审查政府主管部门的批准文件；交易主体是集体企业的，应当审查职工代表大会的批准文件。 【常见风险提示】 1．限制行为能力人 房产交易实践中，离异父母一方擅自转让登记在小孩名下的房产，或者精神病人的监护人擅自处分登记在精神