房地产企业如何应对企业所得税土地增值税反避税风暴.pptVIP

房地产企业如何应对企业所得税土地增值税反避税风暴;*;主要内容： 第一部分 房地产企业土地增值税的避税与反避税 一、国家税务总局国内房地产领域反避税新举措新要求 在实务中国内的房地产开发商经常会利用关联交易，将一部分利益输送给建筑施工企业、建筑安装企业、建筑材料产销企业、园林景观设计企业等境内关联企业。如果开发商和关联企业的企业所得税税率一致，这种利益输送不会必然导致企业所得税避税。但这样操作，会严重影响地税部门的土地增值税征收，税务总局要求各地税务机关利用转让定价手段，要求相应的关联企业和相关企业提供有关资料，全国税务机关实现联查，有效遏制这种避税行为。; 二、应对土地增值税反避税的主要准备工作与相关策略 我们建议房地产行业特别是房地产开发企业，应对其各项关联交易及所采用的定价策略及时进行审阅和复核，并在信息披露、文档准备等各方面做好准备，以应对税务机关随后的管理和调查。必要时，寻求税务专业人士的协助。; 三、房地产企业利用蜂窝原理进行税收策划的危害性及后果分析 税务机关将采取反避税工作进行约束，可能会进行特别纳税调整。如果企业运作不完善，可能会被认定为偷税处理。 四、房地产集团公司税收风险点及管控策略分析 税务自查要点即房地产公司税收风险重点，管控策略分析：以风险导向为原则，在开发经营各个环节过程中注意税收的风险和应对。; 第二部分 房地产企业所得税避税与反避税研讨的具体内容 第一节 案例解析 关于一条线、二条线、三条线之争 1、《土地增值税暂行条例实施细则》第八条： “土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”。 2、财税[1995]48号第十三条：“对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定”。（要求按“二条线”核算，如果不分开，仅按“一条线”核算就不能享受免税）;; 注：上述规定有漏洞，有的地产商故意不分开核算，这样就可把盈利高的店面等非普通住宅与普通住宅的亏损混在一块，互相抵补后，总体的增值额就少了，就可少交土增税。 因为企业方会辩解说上述的国税发〔2006〕187号文要求普通住宅和非普通住宅应分别计算增值额的目的是让普通住宅增值额不超过20%可免税用的，而我又不要享受免税，所以就混在一起核算，怎么不行？ 6、国税发〔2009〕91号第十七条：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 国税发〔2009〕91号要求对普通住房、非普通住;房、非住宅等三条线进行分别核算，这就堵住了国税发【2006】187号文的政策漏洞。 思考1：无产证的地下建筑物分别有几种？他们的成本处理有什么不同？ 答：如果是为多幢楼房服务的警卫房、管理用房、发电配电设备房，地下人防工程及过道，作为无产权证面积，不能计入可售面积，其成本按“公共配套设施”规定处理。如果是为单幢楼房服务的上述管理用房、地下建筑物等，则可列入套内公摊面积，计入可售面积。 思考2：架空层等地上无产证建筑面积，成本怎处理？ 答：根据国税发〔2006〕187号文件的规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、;变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。由于架空层的产权属于业主共有，因而架空层成本可以作为土地增值税的扣除项目。 思考3：有产证的地下建筑物成本如何处理？它们还可以按31号文中的公共配套设施处理吗？有些地方在为地下建筑物办产权证，试点会带来什么后果？（链接） 答：企业所得税按国税发【2009】31号文处理，土地增值税有办产权证并可对外销售的作为可售面积处理。 思考4：土增税中，车库按什么税率预征？可以适用普通标准住宅免税吗？车库是普通标准住宅还是非普通标准住宅?; 答：《建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号）规定，套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑