房地产开发业务企业所得税政策及应用.pptVIP

属于成本对象完工后发生的费用，2次分摊 ◎第1次 ◎第2次 已销开发产品：当期扣除 已完工成本对象 未销开发产品：销售时扣除 未完工成本对象 第3项：应付费用 ○凭合法凭证计算扣除 外部凭证：发票、合同、司法部门的判决 内部凭证：自制凭证 ○预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除 第4项：维修费用 ○日常零星的维护、保养、修理等费用 ○零星的标准 暂参照国税发[2000]84号文第三十一的规定执行 第5项：共用部位、共用设施设备维修基金 ○已计入销售收入的维修基金于实际移交时扣除 ○代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除 第6项：会所等配套设施建造费用 ○按公共配套设施处理 非营利性且产权属于全体业主 无偿赠与地方政府、公用事业单位 ○按建造固定资产处理 ○按建造开发产品处理 第7项：邮电通讯、学校、医疗设施 ○出售的，按销售开发产品处理 ○出租的，按固定资产处理 ○无偿赠与国家有关业务管理部门的，按配套设施进行处理。 ○有偿移交国家有关业务管理部门，取得补偿的，直接抵扣建设成本。 第8项：售房部、接待处、样板房建设及装修 ○能够单独核算成本，按建造固定资产处理 ○不能单独核算成本，按建造开发产品 第9项：保证金 开发企业为客户（购房人）向银行按揭贷款提供保证金（担保金），不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，应至实际发生损失时再据实扣除。 第10项：新办开发企业实际销售收入之前发生的广告费、业务宣传费、业务招待费 其结算期限从取得实际销售收入年度起，前后共4年。其中向后结转期限为3年。 预售收入不得做为计提三费用的基数。 第11项：利息 ○ 为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用： ◎属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象。 ◎属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。 ○向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的。 借入方出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。 ○自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的 借入资金金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除； 未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除 第12项：土地闲置费 因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失由开发企业按税收规定自行在税前扣除。 第13项：成本对象报废和毁损损失 成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为非正常财产损失按税收规定扣除。 第14项：折旧费用 发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用。 未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。 税前扣除的管理 开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。 未按规定报批或备案以及手续、资料不全的（包括不提供税务鉴定报告），要及时补办有关手续、资料，否则不得在税前扣除。 案例：将拥有收益权或产权的公建摊入商品房成本 某开发企业在完工后，聘请某税务师事务进行开发项目完工所得清算，该税务师事务将产权还未明确的公建部分悉数计入开发产品总成本，从而多计完工产品成本2500多万元，以下为稽查人员发现税务中介的主要错误： 1、将地下车库当成公共人防设施，悉数加入可售商品房工程总造价。稽查人员在检查中发现，虽然政府规定可以地下人防设施抵政府人防办应收的人防费，车库高度低于2.2米，属无产权的公共设施，但开发商将此拥有使用权的车位售出，从中获益。该企业有150个车位，已经售出20多个。检查人员从开发成本中调减了未售车位的建造成本1500。 2、将开发商在小区出资建造的幼儿园300多万元全额摊入成本对象总成本。稽查人员经核实，该幼儿园已经由开发商以每年25万元价格出租给某私立幼儿园，并从中一次性获取了三年租金。对此检查人员调减了该公司属于经营性资产的开发产品—幼儿园的成本300多万元。 3、将由开发商投资建设的菜市场500多万元成本一次性摊入成本对象总成本。稽查人员检查中发现，该菜市场正在向社会招商，将摊位以每年1.2万元的价格对外出租，共有80多个摊位。对此稽查人员调减成本500多万元。 4、将小区内的游泳池、网球场、会所、居委会成本200多万元一次性摊入成本，经稽查人员查证，这此资产都未移交