前期介入工作手册V10.doc

前期介入工作手册 PAGE PAGE 2 内部受控文件，未经许可不得复印、外泄 广州锦日物业服务有限公司 前期介入工作手册 （V1.0版） 修 订 日 期 ：2011年11月4日 编 制： 审 核： 批 准： 目 录 1. 物业前期介入工作说明 1.1 物业前期介入的定义 1.2 物业前期介入与前期管理的阶段划分 1.3 物业前期介入的目的 1.4 物业前期介入的作用 1.5 项目开发节点与物业前期介入相关工作说明 2. 可行性研究阶段 2.1 物业管理总案的编写 2.1.1 物业管理总案的编写 2.1.2 3. 规划设计阶段 3.1 规划设计的专项介入 3.1 3.1 3.1 3.1 3.1 3.1.6 3.1.7 3.1.8 3.1.9 3.1.10 3.1.11 小区VI标识 4. 建设阶段 4.1 前期物业招投标及备案 4.1 4.1 4.1 4.1 4.1. 4.1 4.1 5. 物业接管验收阶段 5.1 物业的接管验收 5.1 5.1 5.1 5.1 5.1 5.1 1. 物业前期介入工作说明 1.1 物业前期介入的定义 物业前期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动（指从物业管理的角度对开发建设项目提出的合理化意见和建议）。 1.2 物业前期介入与前期管理的阶段划分 可行性研究阶段 可行性研究阶段 （立项阶段） 规划设计阶段 建设阶段 销售阶段 竣工验收阶段 物业接管验收阶段 物业入住阶段 业主大会选聘 物业管理企业 前期介入 前期管理 1.3 物业前期介入的目的 物业管理企业通过前期介入活动，将长期积累的物业管理知识和经验应用于规划设计，并且在建设施工销售阶段同步跟进配合，协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题，从源头上堵住漏洞，减少房地产开发建设的纠纷，使房地产开发建设得以顺利进行，而且把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或减少，使物业投入使用后，物业管理顺利开展，业主利益得到保障。 1.4 物业前期介入的作用 a、优化、完善物业的设计； b、有助于提高工程质量，提升物业品质； c、有助于提高建设单位的开发效率； d、有利于物业管理企业了解物业情况及为前期物业管理作充分准备； 1.5 项目开发节点与物业前期介入相关工作说明 序号 节点名称 工作定位 工作内容 输出成果 1 启动 / / / 2 产品发展大纲 / / / 3 单体方案确定 建议 根据规划及建筑单体设计方案 包括总平面、立面、剖面图及户型配比，从物业服务的角度提出相关建议。 单体方案建议 （详见模板1-1） 4 产品配置 参与 根据产品配置方案包括主要材料\户型\装修效果图\关键园林标准\交付标准\销售体验路线\公共设备系统及主要选型\服务用房等内容，反馈物业管理方面的建议。 产品配置建议 （详见模板1-1） 5 交付板房实样 建议 依据设计效果，装修标准、机电配置，提出合理建议 样板房实样建议 （详见模板1-1） 6 营销策划总案 / / / 7 物业管理总案 主导 在明确项目规划方案和设计概念后，站在物业管理的角度建议项目的交通组织、保安配置、物业设施配置要求，未来的收费标准及服务定位，对项目的要求及如何支持项目的定位等达成共识。 物业管理总案 8 规划许可证 / / / 9 施工许可证 / / / 10 施工图会审 参与 根据公司定位和技术规范，从物业管理角度提出施工图会审建议。 施工图会审建议 （详见模板1-1） 11 销售文件审定 参与 完成《前期物业服务协议》、《临时管理规约》编写，准备招投标文件及物业委托服务协议。 前期物业服务协议临时管理规约 （详见章节4.1） 12 销售体验工程 参与 根据前期销售服务的要求,对销售通道、售楼部、示范单位、园林等工程提出相关建议。 前期销售体验工程建议 13 预售许可证 参与 1）完成招投标相关文件及参与招标；2）与项目签定物业委托服务协议；3）完成物业管理备案； 1.招投标文件；2.物业委托服务协议3.物业管理备案回执 （详见章节4.1） 14 联合检查日（内部开放日） 参与 站在客户和物业管理的角度检查项目工程情况，及时发现问题，提出建议。 交楼前联合检查报告 （详见模板1-2） 15 园林单位进场 / / / 16 销售完成40% 参与 根据营销中心要求，保障销售通道、售楼部、示范单位、园林的现场环境卫生和安全；及其它相关服务。 前期销售服务 17 销售完成70% 18 销售完成90% 19 竣