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朗琴晴天
营销策划报告
广州合展
二零零四年十一月
-I-
目 录
第一部分:项目定位 3
1.1 项目市场定位 4
1.2 项目总体推广主题 8
1.3 目标客户群定位 9
第二部分 项目整合营销策略 15
2 项目整合营销策略 16
2.1 项目整合营销思想 16
2.2 项目整合营销策略 17
2.3 项目整合营销推广思路 22
2.4 开发分期的营销推广主题: 24
2.5 销售推盘策略 24
2.6 销售排期与推盘时间安排 28
第三部分 项目营销组织管理 53
3 营销管理体系 54
3.1 营销导向战略系统的建立 54
3.2 营销专业化操作系统的建立 54
3.3 销售组织管理 54
3.4 销售队伍的建立 67
-2-
第一部分 :项 目定位
第一部分 :项 目定位
-3-
1.1 项目市场定位
1.1.1 市场定位
新都市中心高品位异国居住文化主题生活社区
新都市中心:增强地域效果,强调区域发展前景拓展受众,强调渲染项目
独一无二的区位地理环境与市场地位。
异国居住文化主题:以希腊生活的浪漫与温馨等元素主题结合实际应用
到生活社区的理念,并起到引导市场作用,让现市场上多数是概念化炒作的
方式从表面现象回归本质,确立品牌实力与地位。
生活社区:在最适宜居住的地方造最好的房子,营造瑕意生活,以完善
的配套留住人气,成就新一代居住文化生活社区模式。
1.1.2 项目主题定位:
整体主题定位基础:异国居住文化主题社区
● 市场空白因素
主要考虑到本项目板块内市场现状,如其他各项目主题定位基本上都是
园林生态主题与水景主题,为强调本项目的高端产品高起点优势与超前意识
与超前发展性,避免雷同与引导差异化竞争能力优势,提升项目的品位,而
且居住文化主题在市场上仍是空白点,亦是市场发展的最终方向,本案以一
步到位的高度,提出居住文化主题,具有引导市场的地位。
●市场需求因素
在肇庆市场内的众多开发商之中,大部分还未能完全正确地理解居住文
化的深层含义,对于其用作为一个主题定位的包装与应用只不过对其是片面
性的认识。真正的用意在于人们对舒适优美的完美生活环境的不断追求所形
成的一种文化,而且是一种由物质财富到精神财富上的跳跃提升,所
-4-
以居住文化的影响更在于对整个项目与居住者品位的提升,对比于其他
主题特色更为有丰富内涵的诉求方式,也是未来市场所需求的新生生活方式。
整体主题定位确立:希腊风情浪漫小镇
支持点:
● 文化特色角度考虑
希腊是一个给人经典、幽雅、文明、深远、浪漫、高贵的感受的国度,
且含有较为浓厚的文化及历史底蕴,更有着幽雅的居住文化特色,以此为主
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