城市经济学课件第9章.ppt

城市经济学 谭善勇 王德起 编著 中国建筑工业出版社 第9章 城市住宅经济及中国城市住宅经济政策选择 9.1 城市化发展与城市住宅经济 9.2城市住宅市场与城市经济的互动 9.3中国城市住宅经济与城市经济的协调发展 本章小结 复习思考题 参考文献与推荐阅读 9.1 城市化发展与城市住宅经济 9.1.1城市住宅及其经济社会特征 9.1.2城市住宅需求与城市化发展 9.1.3城市住宅供给与城市空间增长 9.1 城市化发展与城市住宅经济 9.1.1城市住宅及其经济社会特征 城市住宅是城市人口生存和发展以及城市劳动力得以存在和延续的、非自然形成的各类建筑物的统称。 从经济特征方面看，城市住宅具有8项特征： （1）昂贵性。 （2）异质性。 （3）区位性。 （4）外部性。 （5）绩优性。 （6）房产和地产的合一性。 （7）投资收益性。 （8）资金杠杆性。 9.1 城市化发展与城市住宅经济 住宅的社会特征： 是人类最基本最必要的生活资料和消费品，是劳动力再生产的物质条件； 能够调整城市社会关系：住宅不仅与城市社会经济发展、产业结构的发展与变动以及国家的经济政策有着密切的关系，而且，住宅还与政治、法律、伦理道德、社会心理、人口等一系列政治与社会问题息息相关，成为影响政治社会、社会安定以及调整人与人之间关系的重要因素。 9.1 城市化发展与城市住宅经济 9.1.2城市住宅需求与城市化发展 所谓住宅需求，一般是指在价格及其他影响获取住宅的约束条件下，有获取能力而且愿意选择的住宅服务数量。 对于住宅的需求，不同的标准有不同的划分类型： （1）根据市场条件划分，可以分为现实需求和潜在需求。 （2）根据需求成因，可以分为新增需求和扩张需求。 （3）从需求层次划分，可以分为生存需求、享受需求以及发展需求。 （4）从需求性质划分，可以分为消费需求和投资需求。 9.1 城市化发展与城市住宅经济 城市住宅需求的影响因素大致包括需求者的数量、家庭规模、家庭结构、职业与性别、收入水平、住宅价格、消费偏好、需求类型、市场预期、产业政策、金融政策（如利率水平）等等。 城市化进程中，上述因素对住宅需求产生了综合的影响。 9.1 城市化发展与城市住宅经济 城市化的发展首先带来城市人口的增长，进一步影响他们的收入水平、消费偏好、需求类型、市场预期等的变化，从而最终影响城市住宅需求。 城市化也带来了旧城改造和新区开发的发展。旧城改造牵动的需求是一种被动型的、引致拆迁户安置性的住房消费需求。 城市化还加速了城市郊区化的到来。郊区楼盘以其近山水、低容积率、低价格吸引了大量的城市居民购买入住。另外，城市空心化效应同样会增加城镇住宅的需求，所不同的是它出现于郊区化以后的阶段。 9.1 城市化发展与城市住宅经济 9.1.3城市住宅供给与城市空间增长 住宅供给是指一定时期内，可供市场流通的市场总量，包括住宅存量和住宅流量。 城市住宅供给与城市空间增长之间有着千丝万缕的联系，二者相互影响，相互作用，共同构成了城市化进程的重要部分。一般认为，住宅供给与城市空间增长的互动主要通过有可利用的土地资源与地价、新兴产业分布、交通网等来实现的。 9.2城市住宅市场与城市经济的互动 9.2.1城市住宅市场与城市经济互动的机制 9.2.2城市经济发展对城市住宅市场的影响 9.2.3城市住宅市场对城市经济发展的影响 9.2城市住宅市场与城市经济的互动 9.2.1城市住宅市场与城市经济互动的机制 住宅市场是典型的地域性市场,住宅市场与城市经济体系之间存在着互动关系。 住宅市场的供给、需求与价格波动都与城市经济基本面的变动紧密相关。 同时，住宅市场也会通过成本效应、财富-储蓄效应、投资效应等多个渠道反作用于城市经济体系。 9.2城市住宅市场与城市经济的互动 宏观经济水平及政策 对该城市产品和服务的需求 （城市定位与城市产业组合） 对该城市生产要素的供给 （可通过收入、居住成本以及教育水平等吸引劳动力） 城市经济发展 城市住宅市场 图9-1 住宅市场与城市经济互动机制 9.2城市住宅市场与城市经济的互动 经济发展 人口流动 城市规模扩大 收入水平增加 住宅需求增加 住宅供给增加 供给成本增加 住宅价格增加 创造就业机会 带动其他产业的发展 图9-2：经济发展和住宅市场的关系 9.2城市住宅市场与城市经济的互动 9.2.2城市经济发展对城市住宅市场的影响 国内外关于城市经济发展对城市住宅市场影响的研究主要集中于两个方面：住宅价格以及其他因素。 城市经济发展如何影响住宅价格形成机制和变化机制，进而影响整个住宅市场的供求一直是学者们研究和探讨的热门话题。 龙奋杰等（2006）认为，此类研究基本上都是利用供需模型来分析城市住宅市场，以收入、人口及其增长率、其它商品价格、建设成本、税收和