关于长沙国际会展中心策划报告精品课程.ppt

方案1 会展中心在25万平方米投资估算 方案2 会展中心在20万平方米以内投资估算 ?方案1 预计销售额 预计销售毛利润13.34-32.98=-19.64亿元 保留物业为25万平方米会展中心，理论价值20亿元。五星酒店和商业配套等理论上价值10亿元。今后至少用地方面需要补偿投资商20亿元相关土地，会展中心产权归政府所有。 方案2 预计销售额 项目从销售角度亏损为17.8-36.5=----18.7亿元， 保留物业价值20万平方米会展中心，理论价值16亿元。五星酒店和商业配套等理论上价值10亿元。今后至少用地方面需要补偿投资商16亿元相关土地，会展中心产权归政府所有。 通过项目规模分析和财务分析，长沙国际会展中心建筑面积在15万平方米已经能够满足会展要求。 在滨河东路，中轴线，金桂路和黄江大道包围地段，占地600亩左右。 项目容积率建议在4.0 产品定位四星酒店，主题百货，办公楼和配套住宅 2、 2号用地 600亩左右 可以销售物业计算 销售毛利润63.1-32.12=30.98亿元 可以销售的地价预计为30.98／600=516万元/亩 3、3号用地占地700亩 3、 3号用地占地700亩 项目在黄兴大道，杜家坪路，中轴线和金桂路包围地段。 定位学校用地要200亩 满足高中，初中和小学的大学校要求，占地13.2万平方米， 500亩中，办公和商业用地用地建议50亩，其余450亩作为住宅用地。 可以销售物业计算 毛利润：75.8-40.93.93=34.87亿元 该土地在初期出让价格在120万元/亩左右,后期在道路和基础设施完成后出让 最高土地拍卖价格：34.87／700=498万元/亩 4、4号用地占地700亩 预计土地拍卖价格在600万元/亩左右 5、5号用地为四星酒店和旅游接待中心用地占地500亩 项目容积率建议在3.0 产品定位五星酒店和经济型酒店以及旅游接待中心，办公楼和配套住宅 可以销售物业计算 销售毛利润：50.3-24.7=25.6亿元 可以销售的地价预计为：25.6／500=512万元/亩 6号、7号用地今后在完成基本道路开发后两年内土地价格在500-600万元 /亩 8号用地建议用做安置区建设，建议推后做个2000平方米的小型社区文化广场。 4300亩之外的重点用地建议 靠近浏阳河磨盘洲酒店用地400亩（建议增加到625亩出让）配套用地投资估算 可以销售的物业预测 理论利润49.8-33.6=13.2亿元 ，净利润8.58亿元，保留物业价值15亿元。 每亩最高地价适合23.58／625=377万元/亩 400亩酒店配套用地我们建议扩展到700亩，适合现金流充足企业投资，愿意在长沙做战略投资。平均地价建议220万元起价对外推广，实际成交在280万元以内。 购物中心和写字楼以及住宅用地600亩，紧靠黄兴地铁车辆段， 预计地价在300-350万元之间，未来具有增值到500万元每亩的潜力。 黄兴车辆段东侧700亩办公和住宅用地，预计地价在300—500万元之间，今后道路设施建设完毕，会展中心和五星酒店以及中央公园建设完成后，预计地价可以达到1000万元/亩以上。 在黄兴控制1万亩土地，通过建设国际会展中心和五星酒店以及国际会议中心，做好道路和基础设施，如果每亩土地增值100万元，溢价收入为80亿元，通过我们综合研究每亩地增值150万元是完全可能的，假如长沙国际会展等用地2000亩，其余土地增值120亿元。 长沙会展城区域土地升值预测 四、拆迁政策和本地居民发展研究 按照方案1安置区建议选择在黄江大道以北，杜家坪路以西，金桂路以东400亩范围，紧邻居住区和南北绿轴线，便于生产和生活，让黄兴居民安居乐业，减少拆迁压力，加快拆迁速度。安置区位置非常好，靠近学校和南北绿轴线。 按照方案2 8号用地276亩，再扩展部分7号用地124亩建议用做安 置区建设。 ? 建议推后做个2000平方米的小型社区文化广场。 建议安置区利用文化广场，规划建设三星酒店和经济 型酒店和餐饮和会展服务街区。 具体指标建议如下 通过建设综合体，让村民通过出租物业和酒店和会展中心配套服务经营，拥有长期的收益，安排就业，有利于加速拆迁和区域的可持续发展。 关于项目启动融资问题 关于土地指标批复，首期建场馆15万平方米与BT平衡至少1000亩地，要政府尽快批复。 五、长沙国际