房地产开发项目管理知识.ppt

节：房地产开发项目管理概述 ;工程项目可分为单位工程、单项工程、分部工程等。 单项工程：在一个工程项目中，具有独立的设计文件，竣工后具有独立生产能力或经济效益的一组配套齐全的工程项目。 单位工程：具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物及构筑物。 分部工程：单项工程的组成部分，按专业性质、建筑部位确定。;房地产开发项目特点：;房地产开发项目管理：房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行的全面管理，是项目开发建设过程中的一项重要管理内容，它集中体现了项目建设过程中的各项实务操作。 包括项目的成本管理、工程管理、质量管理、进度管理、合同管理、工程技术资料管理、施工安全管理以及市政配套协调管理等内容。其中成本管理、质量管理、进度管理是三大管理核心。;三大管理目标之间的相互关系： （1）三大管理??标之间的对立关系： 如果对工程质量要求较高，就需要投入大量资金； 如果要抢时间、争进度，势必会增加投资或者使工程质量下降； 如果要减少投资、节约费用，势必会考虑降低项目的功能要求和质量标准。;三大管理目标之间的相互关系： （1）三大管理目标之间的统一关系： 适当增加投资数量，即可加快项目建设进度，缩短工期，使项目尽早动工，投资尽早回收，项目全寿命周期经济效益得到提高； 适当提高项目功能要求和质量标准，能够节约项目动用后的延续费、周转费和维修费，从而获得更好的经济效益； 如果项目进度计划制订得既科学又合理，使工程进展具有连续性和均衡性，不但可以缩短建设工期，而且有可能获得更好的工程质量和较低的工程费用。;业主方的项目管理 工程总承包方的项目管理 监理方的项目管理 设计方的项目管理 施工方的项目管理 供货方的项目管理 社会环境方的项目管理;;施工企业的施工管理：对合同规定的标的内容进行工程建筑生产的管理，包括作业计划管理、劳动管理、安全管理、现场管理、质量管理、进度管理等，其目的是按时保质地完成承包的施工任务，获得承包利润。 房地产开发商对开发项目的管理：对已发包建设工程整个施工过程的管理，包括对工程质量、工程进度的控制管理，工程施工队伍的组织管理，对施工过程中可能出现的各种问题的处理等，目的是确保工程项目按合同计划完成，保证项目开发的经济效益。;第二节：房地产开发项目质量管理;施工前的准备阶段 对施工队伍及人员质量的控制；对工程所需原材料的质量控制；对施工方案、方法和工艺的控制；对施工用机械、设备的质量控制；对施工环境与条件方面的质量控制；对测量基准点和参考标高的确认及工程测量放线的质量控制。 施工过程中的质量管理 对施工承包单位的质量控制自检系统进行监督；在施工过程中进行质量跟踪监控；会同建设监理单位审查设计或承包方提出的工程变更或图纸修改；对重要的承重结构进行检测验收；参加给排水、电器安装的试通水、试运转等工作；参加工程质量的评定和竣工验收工作；认真做好施工日记；对沉降有观测要求的定期观察；监督和协调施工企业做好文明施工、安全施工;;3.1房地产开发项目在施工阶段进行质量控制三种途径 审核有关技术文件、报告或报表 现场质量监督 现场质量检验;排列图法： 若干个直方图分别表示质量影响因素的项目，直方图的高度则表示影响因素的大小程度，按大小顺序从左向右排列，曲线表示各影响因素大小的累计百分数。P256 图9-3。 因果分析图法 树枝图、鱼刺图、石川图，把问题标在“鱼头”，再划出质量过程阶段主干线（“鱼骨”）。P257 图9-4。 直方图法 SPC图法 ;旁站监督 测量 试验 指令文件 规定质量监控工作程序 利用支付控制手段;5.1竣工验收的范围及依据 范围：凡房地产开发项目必须按批准的设计文件和合同规定的内容建成，还应验收土地使用情况，以及单项工程、市政、绿化及公用设施等配套设施项目等。 依据：批准的设计任务书、初步设计方案、技术设计文件、施工图、设备技术说明书、有关开发建设的文件、现行的施工技术验收规范、施工承包合同等。;所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求。 住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，并保证验收资料齐全。 各类建筑物的平面位置、立面造型、装饰色调等符合批准的规划设计要求。 施工机具、临时工程、建筑余土、剩余构件全部拆除运走，达到场清地平，有绿化要求的项目，要按绿化设计要求，做到树活草清。;验收程序：验收准备、初步验收、正式验收。 竣工验收报告书及附件：竣工验收报告书、附件。 竣工验收鉴定证书。;一般由地市级主管部门——工程质量监督站组织验收。 验收委员会或验收小组通常由开发商、施工单位、设计单位、物业管理公司及购房客户参加，还有计划、建设、银行、环保、消防等有关部门人员。;第三节：房地产开发项目进度管理;人的因素、技术因素、材料设备与构配件因素、施工机械设备因