房地产项目计划管理相关.ppt

16年项目计划管理→2）节奏 城市 项目 开盘时间 合肥 陶冲湖别院 2016/7/17 合肥 朗香书院 2016/7/23 合肥 铂悦·庐州府 2016/8/6 浙江 时代城 2016/6/24 苏南 壹号院 2016/4/10 沈阳 旭辉锦堂 2016/7/23 重庆 江山樾 2016/5/28 南京 铂悅金陵 2016/6/25 苏州 铂悦犀湖 2016/7/30 南京 铂悦秦淮 2016/10/19 武汉 钰龙半岛 2016/10/13 北京 七号院 2016/10/15 北京 26街区 2016/6/30 天津 陆号院 2016/10/22 沈阳 峰尚 2016/10/30 北京 一合相 2016/10/31 杭州 粮食仓库 2016/12/28 下半年开盘 12个 上半年开盘 5个 下半年开盘项目占七成！ 第四季度开盘项目占四成！ 16年项目计划管理→2）节奏 竣备交付项目集中在6月份及12月份！ 已实现结转 26个 16年竣工数 12个 16年项目计划管理 效率：整体未提升！ 节奏：还是不均衡！ 项目计划管理 维度：项目全周期过程管控 三分管理：分级 分阶段 分职能 招商业态规划确认 主力店合同签订及一般商户合同签订30%以上 一般商户合同签订50% 一般商户合同签订80% 商业接管 大于2000平米店铺及主力店进场装修 商业开业 项目获取 前期决策 规划设计 示范区打造 工程施工 产品交付 拿地排布计划 项目交底 项目定位会 战略规划会 项目目标版确定 跟投方案完成审批 方案批复 样板区开工 样板区开放 施工证 预售证 开发贷 商业 开工 达预售条件 主体结构封顶 完成外立面落架 精装修 竣工备案验收 开盘销售 交付证 大产证 报批报建 项目销售 开发贷 招采 总包 项目计划管理 项目获取 拿地排布计划 项目交底 1、激进型/乌龟型 2、经济指标面积/成本/进度/ 某事业部项目 拿地排布相当于项目模拟演练！ 现状：拿地阶段计划排布不合理 某事业部项目 [案例] [案例] 项目计划管理 项目获取 拿地排布计划 项目交底 要求：拿地排计划，6个一定要“明白” 总图 经济指标 标准工期 地块现状 政策基本 摸底 营销策略 样板区 规划 项目计划管理 项目获取 拿地排布计划 项目交底 合作项目交底 合作协议交底 项目费用-营销费用、管理费用、成本费用比例确定 资金支付：关注投入和回款 清算：重点关注清算时点 前期营销-项目定位、方案、价格、营销动作 “三会职责要求” 计划节点、营销价格、成本变化的控制 派驻人员职责、要求、档案、资料 信息月报披露要求 项目计划管理 前期决策 项目定位会 战略规划会 项目目标版确定 跟投方案完成审批 “两会”顺利召开！ 不光是组织者，更多是参与者！ [案例] 项目计划管理 前期决策 项目定位会 战略规划会 项目目标版确定 跟投方案完成审批 项目目标版确定 定什么！怎么定！口径！ 现状：分期把控弱 [案例] 1、无专项交圈机制，分期调整随意 2、分期与标段互相混合 3、分期与后期验收规划不匹配 项目计划管理 前期决策 项目定位会 战略规划会 项目目标版确定 跟投方案完成审批 要求：强分期把控+分期专题会 项目计划管理 前期决策 “利润或现金流导向”原则 “规模适当”原则 “资金使用最大化”原则 “合理税务筹划”原则 “营销策略”原则 “产品合理搭配”原则 “利于规划验收、交付结转”原则 项目计划管理 规划设计 方案批复 施工证 预售证 报批报建 影响报批报建的因素 政府政策影响：政府调控、限价。。。 合作方影响：收并购、合作边界不清晰、合作方遗留问题、国企施工总包公开招标。。。。 规划技术条件影响：报规面积、技术规范。。。。 公司内部需求与政府需求之间的差异。。。 政府领导政绩、个人喜好。。。。 项目计划管理 规划设计 方案批复 施工证 预售证 报批报建 [案例] 无法上半年抢收，立冬入市很无奈！ 项目计划管理 规划设计 方案批复 施工证 预售证 报批报建 [案例] 牺牲上半年开盘目标，保证开盘价格！ 项目计划管理 规划设计 方案批复 施工证 预售证 报批报建 合作方国资，施工总包招标必须公开招标，周期拉长，影响施工证 合作协议规划边界未搞清楚，导致拆迁、补地价等等问题 合作方不配合，前期推不动！ [案例] 项目计划管理 规划设计 方案批复 施工证 预售证 报批报建 k10的三幢高层调成了阶梯状，面积及货值指标压在K9和K7 领导个人喜好 开盘延后5个月！ [案例] 项目计划管理 规划设计 方案批复 施工证 预售证 报批报建 规划条件 [案例] 项目计划管理 规划设计 方案批复 施工证 预售证 报批报建 预测面积实测面积 补差及赔偿 业主： 5000万左右！利润