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天津长安投资管理公司是海航置业的全资子公司，经营范围包括房屋租赁、物业管理和房地产经营管理，持有北京海航置业大厦的所有权； 海航实业大厦位于北京CBD核心区域，总建筑面积为3.8万平方米，可出租面积为3.3万平方米，评估价值为19.1亿元； 海航置业前期以该物业作为抵押物，向民生银行进行融资，该项目已为民生银行的贷款进行抵押； 海航置业9亿元 融资类理财项目 2013年1月 项目背景 案例1：海航置业 项目要素 理财产品要素 融资人 天津长安投资管理公司 发行渠道 全行零售渠道 业务模式 SOT+物业收益权 发行方式 纳入混合资产池，错配发行 证券公司 申银万国 产品期限 3个月-1年 信托公司 中信信托 券商管理费率 0.05% 融资规模 9亿元 信托管理费率 0.4% 融资期限 5年 投资者收益率 4.8%-5.2% 空置授信 无 物业标的 北京海航实业大厦 融资成本 8.32% 担保条件 物业抵押，海航集团担保 项目结构 案例1：海航置业 继续上报城镇化类项目 充分利用我行与地方政府战略合作、中心城市签约的契机，加大城镇化、基建、土储、城市综合体等项目的发掘力度。 推进中的项目须尽快上报，确保在融资平台类理财达到上限之前完成操作。 我行尚未针对平台类代销项目制定风险限额，后续可通过代销基金公司特定客户资产管理计划等模式满足平台企业的融资。 行业 理财融资限额 存量余额 使用率 平台类 822 795 97% 其中：土储类 250 65 26% 2013年平台类理财产品发行限额 * 业务发展策略：城镇化类项目 项目标准 土储 增信措施 业务准入 业务投向 平台 原则上限定为省会城市、计划单列市、其他地级市和百强县以及国家战略转型区域； 必须为现金流全覆盖，资产负债率必须低于80%； 地方政府2012年一般预算收入（公共财政预算收入）不低于50亿元。 符合463号文件有关规定。 土地储备机构所对应的地方政府2012年一般预算收入（公共财政预算收入）不低于20亿元。地方政府债务总额不超标； 土地储备机构已列入国土资源部土地储备机构名录、取得“融资规模控制卡”、融资规模符合监管要求，土地抵押率控制在50%-70%。 监管类平台项目须为：1、收费公路项目；2、国务院审批的重大项目； 3、已列入国土资源部名录的土地储备机构的土地储备贷款； 4、保障性安居工程建设项目； 5、工程进度达到60%以上，且现金流测算达到全覆盖的在建项目。 原则上应提供足值抵押，抵押物原则上为商业用地、住宅、商铺或写字楼抵押； 不存在地方政府及所属事业单位、社会团体直接或间接担保； 不得对未纳入“名单制”管理的融资平台提供由财政承担直接或间接还款责任的融资。 不得为监测类平台提供保障性住房和其他公益性项目融资； 客户准入 项目标准 业务发展策略：城镇化类项目 项目上报重点事项 * 把握实质风险，但不要求授信覆盖；监管类平台企业和监测类平台企业均可上报； 须关注发行人的再融资能力、当地财政实力和财政支持力度； 资金用途应为具有收益来源的非公益类项目，主要包括高速公路、城中村改造、片区改造、土地一级开发等，以公路收费、特许经营收费、土地出让收入作为还款来源；或综合开发类项目中，含有上述具有收益来源的子项目。 不得为平台企业提供流动资金融资； 须提供有效担保措施，具体包括土地抵押、列入人大预算、专户开立与监管等； 积极支持符合条件的土地储备融资项目； 积极支持具有发债记录、外部评级（AA及以上）的平台企业。 业务发展策略：城镇化类项目 序号 融资主体 规模 （亿元） 融资成本 （%） 期限 (年) 平台类型 1 柳州市城市投资建设发展有限公司 10 7.20 2 监测类 2 无锡市新区经济发展集团总公司 10 6.77 2 监测类 3 重庆市地产集团 10 7.00 2 监测类 4 杭州市城市土地发展有限公司 5 7.00 2 监测类 5 宁波市海城投资开发有限公司 9 7.31 3 监管类 6 成都市土地储备中心 20 7.00 3 监管类 7 镇江市城市建设投资集团有限公司 8 7.50 3 监测类 8 河南省收费还贷高速公路管理中心 20 7.68 5 / 9 河北省高速公路管理局 40 7.90 2 监管类 10 南昌城市建设投资发展有限公司 10 7.10 1 监管类 11 吉林省交通厅 20 8.00 3 监管类 12 四川港荣投资发展有限责任公司 6 7.50 3 监管类 近期批复的部分城镇化类项目 业务发展策略：城镇化类项目 郑州市路网公司为郑州市财政局控股企业，主要业务为承担市政道路、桥梁建设； 2013年以来，郑州市政府下发文件，由发行人为负责郑州市六区五市一县新型农村社区基础设施和公共服务设施建设，实