宁夏回族自治区物业服务.doc

银川市物业管理服务费政府指导价听证材料 宁夏回族自治区物业服务 收费管理实施办法 第一条 为规范我区物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，逐步完善社会化、专业化的物业管理体制，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》，结合我区实际，制定本实施办法。 第二条 本实施办法适用于本自治区内经工商行政管理机关登记注册，并经房地产行政主管部门进行资质认证的物业管理企业以及专业公司，对业主提供社会化、专业化物业服务的收费管理。 第三条 本实施办法所称物业服务收费，是指物业管理企业或专业公司按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设备和相关场地进行维修养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 第四条 物业服务收费实行分级管理。县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责对本行政区域内物业服务收费实施监督管理。自治区价格主管部门会同自治区房地产行政主管部门依据国家有关规定，制定全区物业服务收费的政策；指导、协调全区物业服务收费工作。市、县、区价格主管部门会同同级房地产行政主管部门按照价格管理权限负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。 第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。提倡业主通过招标的方式或协议方式选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。 第六条 物业服务收费应区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。 物业管理企业为普通住宅的业主提供的公共性的服务收费实行政府指导价，为普通住宅以外的其他住宅、办公、生产、商业等房屋的业主提供的公共性的服务收费实行市场调节价。 住宅小区内交通工具泊位费、看管费实行政府指导价；公众代办服务和特约服务收费实行市场调节价。 普通住宅范围由各市、县确定，并报自治区建设主管部门备案。 公共性服务包括清洁卫生、公共设施的日常维修保养、秩序维护、绿化等； 公众代办服务包括代办水电费、煤气（天然气）费、有线电视费、电话费等； 特约服务是指根据业主的个别需求而提供的服务。 第七条 实行政府指导价的公共性服务收费，由各市县（区）人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理企业社会平均成本及物业管理服务等级标准（各地房地产主管部门可参考附表内容，制定本地区的物业管理服务等级标准）和当地经济发展情况、居民承受能力等因素，制定相应的基准价，报当地人民政府批准后并向社会公示。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和±20%浮动幅度在物业服务合同中约定。 实行市场调节价的物业服务收费，按照自愿的原则，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。 第八条 制定物业服务基准价格时，各市县价格主管部门应召开价格听证会，按照公正、公开、客观和效率的原则，广泛征求业主、物业管理企业以及有关部门的意见，增强物业服务收费决策的科学性和透明度。利润率控制在物业管理企业社会平均成本的10%以内。 第九条 业主与物业管理企业可采取包干制或者酬金等形式约定物业服务费用。 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 第十条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 第十一条 物业服务成本或者物业支出构成一般包括以下部分： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共有部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其它费用。 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 第十二条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。 物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。 业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。 第十三