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北京朝阳国际公寓推广方案
一、 项目概况
1、规划情况
建筑用地面积 65,396M2
总建筑面积 337,217M2,其中地上建筑面积 270,257M2 住宅建筑面积 267,033M2
容积率 4.13
绿化面积 27,882M2
绿化率 42.6%
总居住户数 1,646 户
停车位 1,841 个,小区基本呈围合布局,地下车库集中设置于中央绿地之下
2、建筑分期
地块分基本三期建设,南部 2、3、4 号楼为一期,1、5 号楼为为二期,6 号公寓
楼为三期,会所设于二期。一期预计于 2004 年 5 月交用。
一期住宅由三栋高层建筑组成,层数由 26、27-32 层不等,总建筑面积 130215M2,
共有大约 848 个住宅单位(不含复式),详细情况见表 1。
开发一期中 2 居、3 居在套型比例中各占 34%,4 居比例也相当大,占总户数
的 24.1%以上,但 4 居面积比例则更大。
2 居面积范围 97—120M2 ,总价范围为 60 万—80 万;3 居室面积范围
134—141M2,总价范围 82—90 万元;四居室面积范围 182—194M2,总价在 120
万元左右。
栋号
项目
一居
二居
三居
四居
合计
2#、4#楼
套数
4
20
120
204
348
面积范围
78
112
141
182、194
3#楼
套数
64
268
168
500
面积范围
44-77
97-120
132-139
套数
68
288
288
204
848
总计
面积范围
44-78
97-120
132-141
182、194
套数比例
8.0%
34.0%
34.0%
24.1%
表 1-1
朝阳国际公寓 2、3、4 号楼户型分析
第1页 共68页
二期住宅为二座高层建筑,总建筑面积 82314M2,大约有 422 个单位。其中 2 居 213 套、三居 189 套、四居 20 套。
开发二期基本是 2 居和 3 居。
2 居面积范围基本在 126—130M2,总价范围为 83 万左右;3 居室面积都在 150M2
以上,总价超过 100 万元,最大一套的总价大约在 130 万元左右。
栋号
项目
二居
三居
四居
合计
1#楼
套数
192
64
256
面积范围
126--130
173
5#楼
套数
21
125
20
166
面积范围
144
150-191
206
套数
213
189
20
422
总计
面积范围
126--144
150--191
206
套数比例
50.5%
44.8%
4.7%
表 1-2
朝阳国际公寓 1、5 号楼户型分析
三期公建总建筑面积 81188M2,其中公寓 58688M2,公建 22500M2。
第2页 共68页
二、 项目分析
1、区域市场分析(周边项目分析)
(价格分布)本项目从表 2-1 中可以看出,周边竞争项目基本分为两类:8000、乃至
10000 元/平方米以上的高档公寓和 5500--7000 元/平方米的普通住宅。
(装修标准)高档项目全部是精装修,其中珠江帝景的装修标准报价高达 2000 元/
平方米,蓝堡在装修之外还配备白家电。普通公寓项目也有多个项目采用精装修,比如远洋天地一半毛坯、一半精装;精装修是珠江地产的一贯作风,珠江罗马延续了这一作风,其全套装修标准与珠江骏景类似,大约在 500 元/平方米左右;金港国际则提供装修套餐。
(入住时间)从入住期来看有两个高峰,一个是 2003 年中,一个是 2003 年底到 2004
年初。
(建筑类型)从建筑类型来看,高档项目中高层塔楼占了很高比例,新建项目棕榈泉、珠江帝景、蓝堡全部是有塔有板,老项目都会国际和朝阳园则全部为塔楼;但在中档项目中,板楼占据了绝对优势,除了远洋天地和珠江罗马是有塔有板,其它清一色为板楼。
(形象定位)在形象定位上,几乎所有的项目都在主打 CBD 概念。除了珠江帝景、珠江罗马和远洋天地之外,每一个项目都采取突出一个概念的推广手法。珠江和远洋之所以例外在与开发商本身的品牌效应和号召力,这两个企业的手法是突出集团的规模优势,强化品牌优势。
项目名称
位置
项目性质
规模
入住时间
均价
万 M2
元/ m2
棕榈泉
朝阳公园南侧
外销公寓
30
2003 年 12 月
11000(精)
珠江帝景
大望路现代城南 2000 米
外销公寓
90
2004 年初
10000(精)
都会国际
朝阳路十里铺
外销公寓
4.66
2002 年 9 月
8600(精)
共 50 万
朝阳园Ⅱ
朝阳路青年路
外销公寓
28
二期 2002 年 10 月入住
7800(精)
蓝堡公寓
光华路现代城对面
内销公寓
20
2003 年 4 月
9500(精)
住邦 2000
慈云寺桥东南角
内销
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