北京十八里店项目营销策划报告.ppt

案名诠释 以嘉里华远为前缀，突出该项目的开发商实力，并具有一定的熟悉品牌效应。 尚城将与华远现有项目品牌尚都形成“尚”系列的统一品牌效应。 从区域的角度来看，十八里店区域在嘉里华远、世纪华侨城和SOHO中国共同打造下，有条件定位为与燕莎、CBD、建外、朝外共生的上层生活区。而“尚”可为“上”意，与区域定位相符。 本项目所提供的是一种现代的、高尚的、优雅的、艺术的国际化生活方式，与“尚”字的语意感受有所共鸣。 案语诠释 “城市艺术建筑群”是本项目城市母体所营建上层气质的物质基础。其将通过嘉里华远关于城市运营的思考和国际大师优秀建筑作品得以全面表现，向人们传达“一个城市的艺术可能”。在项目期房阶段其能够明确的展现项目的意识形态，为消费者留有充分的想象空间，进而提升消费者对本项目的关注。 整体推进策略 营销理念建立 市场认知形成 整体形象建立 客户快速成交 市场影响扩大 全盘整合营销 项目住宅销售计划表 时间 销售指标（万平米） 价格（RMB元/㎡） 2005.10-2005.12 3 6500 2006.1-2006.12 15 7000 2007.1-2007.12 18 7500 2008.1-2008.12 15 7800 2009.1-2009.12 15 8000 2010.1-2010.12 7 7500 后期 3 7300 整体销售计划 本项目共计建筑面积84万平米计划七年完成经营任务。住宅76万平米均价 RMB 7500元/㎡（控盘计划如右表）。商业面积8万平米，均价 RMB 15000元/㎡。 明确营销基础 前期营销要素 宣传推广核心 前期营销任务 进行策略研究 营销计划分期 分期营销策略 前期营销思路 基本要素 规模优势：整体300万平米，配套齐全，生活便利 环境优势：城市绿化带（城市高尔夫），主题公园 交通优势：东四环、京津塘高速、京沈高速、机场高速 品牌优势：嘉里华远强强联合 前期营销要素 赋予要素 区域优势：城市分中心的发展前景 设计优势：众多国际建筑大师和国际室内设计师参与 文化优势：国际多元文化有机整合 产品优势：首推城市艺术建筑群 配套优势：合理的商业布局，丰富的文化配套，名校，专业医院等 服务优势：嘉里华远的高品质城市运营体系 价格优势：价格是相对的，与CBD等区域上万元的空洞的点式高档寓所相比，我们的城市从物质基础到精神元素的完整性则更具内涵，能够提供更多价值。 宣传推广核心 本项目的宣传推广核心将基于“嘉里华远·尚城”所独有的意识感觉，围绕在地生活“优越感”逐步展开。 我们将通过以下几方面的诠释，让消费市场体会本项目所具“优越感”的存在。 区域优越感 众多实力发展商会聚于此，基于成熟的区域发展理念，建设一个北京新的城市分中心，区域发展前景可观。 文化优越感 嘉里华远联手国际建筑界，对建筑、文化、消费进行有效整合。 从风格（现代的）、档次（高尚的）、气质（优雅的）、形式（艺术的）等方面创建完整性很强的国际化人居环境。 城市优越感 在一些高收入人群聚集区域，不乏为上层高收入人群提供的寓所。 但因种种局限，此类项目呈点状分布于不同功能不同档次的建筑群中，生活氛围缺乏完整性。 而本项目正弥补了这一缺憾，以城市概念为基础，为上层高收入人群提供完整的上层生活氛围。 产品优越感 嘉里华远融会众多国际建筑设计师与国际室内设计师，为消费者打造不同于传统的功能到位的设计超前的产品。 服务优越感 嘉里与华远两家公司优势互补，为业主构建全面而周到的整体项目运营体系。 区域形象建立 解决消费者何以在此区域购房的问题 经营理念引导 解决消费群体对项目的理性认知问题 项目形象建立 解决消费群体对项目的感性认同问题 意向客户认购 快速消化前期所生成的意向客群 项目开盘入市 以项目开盘为契机，全面启动项目销售 快速强势销售 2005.9-2006.9完成销售面积10万平方米 前期营销任务 营销筹备期（2004年12月-2005年3月） 此阶段工作重点在于销售筹备及市场宣传铺垫 市场预热期（2005年4月-2005年8月） 此阶段工作重点在于前期市场认知引导，并进行意向客户积累，为项目开盘做准备 开盘强销期（2005年9月-2006年9月） 此阶段工作重点从策划和销售管理两方面保证销售进度 营销计划分期 分期营销策略 营销筹备期（2005年1月-2005年3月） 此阶段工作重点在于为项目前期市场预热建立清晰的营销策略。 并完成策略实施和销售前期准备工作。 基础工作 内容 时间 收集项目相关资料 技术参数、建筑图纸、配套情况、交房标准、工程进度等 形象导入策略制定 发展商形象、区域形象、专业形象（项目建筑设计师权威形象建立）、项目形象 04.12-05.2 营销合作伙伴的确定 平面创意公司、策展人、影视制作公司、公关活动公司 V