做优秀的地产工程师实践与报告34.ppt

“预见、跟进、可操作、系统思维”！ 服务创造价值，价值实现共赢！ 结语 谢谢！ * 技术管理体系是房地产工程管理的基础； ——没有技术基础，工程成本控制不住或者说控制得不科学； ——没有技术基础，工程质量控制将是随机，设计图纸好一点、施工单位强一点、 工程经理敬业一点，质量就好一点，而不能保证公司所开发楼盘质量的稳定性 。 目录 1.地产工程师的职责 2.工程管理体系建设 3.工程管理组织与策划 4.工程施工过程管理 5.入伙移交与维修处理 1.地产工程师的职责（1）房地产开发商角色定义 房地产开发商 政府主管部门 施工单位 材料供应单位 市政配套单位 设计单位 监理单位 销售代理单位 物业管理单位 金融机构 客户…… 房地产开发是资本密集、智力密集的服务性行业，房地产开发的运作是一个开放的系统，开发商在其中处于核心地位，联系着产业链的上下游，并直接面对最终客户，其“资源整合者”的角色无可替代。 资源整合者： 资源的整合与调配控制； 规则的制定与项目平台的打造。 1.地产工程师的职责：(2)角色定义 不是工程建造者－－承包商管理 也不是工程施工质量监督者－－技术标准制定、监理公司管理 不能只顾进度计划－－平衡质量、计划与投资回报 要为销售服务－－配合销售示范区开放、技术支持 要实现公司的经营目标－－满足结转的要求 创造客户价值－－消除设计缺陷、强化产品品质、提供高 质量标准的产品 公司内部沟通与协调－－财务、营销配合 外部沟通与协调－－上下游单位、职能部门往来 1.地产工程师的职责:(3)关注点比较 关注重点 土建工程师 地产工程师 技术管理 施工方案、工法 (1) 将营销理念转化为工程技术参数； (2) 将客户要求转化为构造、技术标准； (3) 通过采购和过程管理保证技术参数的实现 。 计划管理 施工过程的关键节点控制 (1) 从宏观的层面对项目设计、施工、采购、营销、入伙进行全面布置，甲方计划是施工单位计划安排的基础和依据； (2) 通过一系列管理措施保证计划的落地。 质量与安全管理 (1) 按图施工，符合国家、地方标准 (2) 如何把工程质量做好，不出质量安全事故。 (1) 客户对产品质量的标准与要求； (2) 施工单位、监理是否具有健全的质量保证与管理体系。 成本管理 工程合同成本控制 项目的投资回报； 设计阶段技术经济指标控制； 工程造价控制。 信息管理 资料签发规范化； 资料的管理。 (1) 流程的规范化； (2) 沟通顺畅； (3) 经验的沉淀与积累。 区别： 更为关注客户！更为关注运营！ 1.地产工程师的职责(4)职责比较 工作内容 土建工程师 地产工程师 技术管理 图纸会审：错漏碰缺检查 (1) 统一技术标准和做法 (2) 图纸审查：错漏碰缺/功能性缺陷/经济性检查/交付标准检查 计划管理 总/分包节点进度控制 （1）基础开挖 （2）主体结构施工 （3）装饰工程施工 （4）雨污水管线施工 （5）室外配套管线施工 （6）景观工程施工 （7）竣工验收与备案 (1) 总包工程节点进度控制 (2) 分包工程施工与甲供材料进场施工协调 (3) 分包工程与甲供材料的出图-定板-招标-进场计划协调与落实 (4) 配合销售对外展示工程的实施 (5) 入伙验收与交付 质量与安全管理 现场巡视/检查/整改 (1) 检查承包商的管理体系 (2) 有效引导监理/利用监理 (3) 技术梳理/沟通/交底与引导 (4) 系统地发现问题-整改 成本管理 现场核查工程量 预防控制设计变更/控制现场签证 信息管理 文件签发规范化 流程规范化 总结与案例库建设 区别： 微观VS宏观 部分VS整体 阶段VS全局 2.工程管理体系建设：（1）体系的建立 各阶段活动分析 工作流程建立 培训 案例库建设 工作模板建立 企业标准建立 持续改进 2.工程管理体系建设：（2）工作流程图 2.工程管理体系建设：（3）活动分析 成品保护 管线综合设计 里程碑形象进度报告 工程月报 工程质量、安全周检查 奖罚处理 分包工程验收 现场资料清单 竣工验收备案 项目部组织结构及职责分工 工程计划管理 工程关键质量控制点 合同组织与策划 施工场地规划 项目工程管理策划 施工图审查与技术交底 施工组织设计审查 承包商进场知会 样板引路 工序检查 监理管理 工程进度款支付 设计变更管理 现场签证管理 工程结算 分户验收表 工程整改 物业移交程序 项目入伙交付 投诉处理程序 维保款支付 工程管理组织与策划 工程施工过程管理 移交入伙与维修处理 施工准备 桩基施工 基础及主体施工 装饰施工 配套及景观施工 竣工