《售后公房收费调研报告》.docxVIP

售后公房收费调研报告 物业服务行业是随着我国住房制度改革而派生出来的 现代服务行业，作为一个行业，迄今已被广大消费者所认可。 随着物业服务分等收费，菜单式服务的推行，使物业管理服 务趋于标准化和规范化方向的发展，提升了物业的服务水 平。然而，物业发展阶段遗留下的售后公房问题乂制约了物 业整体管理水平的上升，其过低的服务收费标准，不但阻碍 了物业管理企业的发展，而且成为其生存的瓶颈。为之，尽 快调整售后公房收费标准为当务之急。 一、徐汇售后公房和服务收费的现状： 徐汇现有居住物业约 2600万平方米（其中：售后房建 筑面积约900余万平方米），782个住宅小区（其中：商品 房小区343个，售后房及直管公房小区 439个），在我区注 册的物业管理企业共有 223家（其中：一级资质 1家，二级 资质18家，三级以下资质 204家），已组建业主委员会 539 个。 以服务收费而言，对售后公房目前依然执行 1996年政 府部门规定的收费标准。其收费项目主要为：管理费、保洁 费、保安费，合称“三项费用”，高层另加电梯水泵运行费。 其中：电梯运行费为每平方米建筑面积 元/月，业主实际支 付 元，其余 元从业主缴纳的房屋维修基金中列支。 据调查，在实际执行中，一般多层住宅一室半或一室一 厅每月 ?12元/户；二室户（含二室半或二室一厅）每月 13?15元/户；三室户以上（含三室半或三室一厅） 每月16? 元/户。 二、现行售后公房收费标准存在问题及成因分析： 1、企业运营成本居高不下，原标准已不适应社会发展 的要求 上海自1994年开始实施公有住房出售政策。作为一种 公房出售的配套政策，当初对售后房收费标准的定价有其合 理性，但售后公房收费标准自 1996年调整后执行至今已十 多年，依然维持原有标准，就突现其不合理。在这期间，物 价的上涨、劳动力成本的上升，企业人员工资增加，管理运 行成本的累年提高已是物业服务企业不堪重负。让我们看一 些数据，就足以说明问题。 职工最低工资标准从 1995年270元调整至XX年的750 元（目前已调整为 840元），按照国家规定提取的福利费也 由1995年38%调整为43%,年增幅达到292 % （见表三）。 与居民生活密切相关的水、电、煤气等公用事业收费，已形 成周期性调整态势，且调整幅度较大。水费由 1992年的每 立方 元调至XX年的每立方 元，涨幅达到 倍；电费由每千 瓦时元调至每千瓦时 元，涨幅达到倍；煤气费由每立方 元调至每立方元，涨幅达到倍 而目前上海售后公房物业管理费平均每平方米只有 元，仅为商品房平均物业收费 元的％。企业职工工资的调 整、管理费用的不断上升，企业运营成本居高不下。使原本 捉襟见肘的物业公司背上了沉重的包袱。物业公司的经营管 理举步维艰。 2、后公房管理费入不敷出，导致管理服务上的缺位： 售后公房管理费低，而物业人员的收入、办公费用等则 在提高，加上物业行风建设、实事工程、旧住房综合整治等 额外项目的增多，物业公司管理费入不敷出的矛盾十分突 出，只能通过多种经营所得的利润，来弥补管理费的不足。 不少物业公司几年前还能靠收取停车费、出租非居住房屋等 多种经营收入来弥补经费不足，而从去年开始，单靠打“擦 边球”获取的收入已很难抵充亏损，售后公房小区普遍出现 了收不抵支，而且缺口越来越大。 我们先以《上海市一九九六年度商品房物业管理公共服 务费及高层住宅电梯、水泵运行费理论成本测算口径》表测 算作为参考，以五万平方米住宅为核算单位（一般情况下达 不到上述面积）为依据，管理的成本大致在为平方米每月 元，而售后住宅以平均每套 6元，再加保洁保安费为每套 10 元计，也以五万平方米住宅为核算单位（一般情况下售后住 宅达不到上述面积）为依据，平均每套 45平方米为单位， 其每平方米每月 元左右，与十一年前公布的商品房收费标 准基本持平。 如以全国物业管理行业出版的 XX年某物业公司的费用 测算分析，结合上海的实际情况，XX年也依据上例五万平方 米住宅为核算单位 从上述表格可以看出，十几年来物业管理的成本已大幅 度上升，以万元年收入管理 5万平方米小区为单位平均分 摊，每平方米建筑面积管理成本要达到 1元，若扣除保洁保 安费12元/月，以45平方米建筑面积为一单元，则售后公 房的管理费要平均达到每月每户 33元，与现在的每月 6元 相比相差甚远。 3、管理费收缴难度增大，在物业管理上难有实质性突 破 由于售后公房的收费标准长期来游离于市场水平之外， 低廉的收费与业主日益高涨的服务要求严重背离，不少业主 以服务不到位、管理措施跟不上为由拒付管理费，导致管理 费的收缴率逐年下降，有的小区甚至不到 50%低收费标准 和低收缴率严重影响企业的生存和发展。况且这些售后房小 区大都建造年代较久，房屋及