《资产评估学》教案5-房地产评估教学文案.ppt

第四节 收益法在房地产评估中的应用 一、基本思路及步骤 收益法又称收益还原法，是求取评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估基准日后累加，以此估算房地产的客观合理价格或价值的方法。该方法是评估房地产价格的一种主要方法，被广泛用于收益性房地产的评估。 收益法涉及三个基本的参数，即净收益额、资本化率及收益期限。 评估步骤见教材P131 二、适用的对象及条件 收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产的评估。 收益法适用的前提条件是：房地产的收益和风险都可以预期和量化。 三、收益法的派生方法 （一）土地残余法 计算公式为： （二）建筑物残余法 房屋建筑物评估的残余法，是房屋建筑物与其基地合并计算收益，在以收益还原法以外的方法求得土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的纯收益中，扣除归属于基地的部分，即可得到归属于建筑物的收益，再将此残余的收益以建筑物的还原利率还原，即可求得建筑物的收益价格。在计算属于土地的纯收益时，一般是以市场比较法或成本法等求得土地价格乘上土地的还原利率来求得，公式为： B= （式中房地合一净收益a中含有建筑物的折旧） B= （式中房地合一净收益a中不含有建筑物的折旧） (三）收益倍数法 是以评估对象房地产一年的某种收益（通常为未来第一年的某种收益）的一定倍数来估算房地产价值的方法。 （举例：见P135—136） 例1： （一）估价对象概况：该房地产为一幢被租用的二层楼房；土地总面积为360平方米；建筑物总面积为340平方米；建筑物结构为钢筋混凝土结构；土地使用年限为80年，从1980年5月起计。 （二）收集的资料：月租金收入45000元，订约日期为1980年5月；附近类似房地产于1995年3月出租，月租金65000元；建筑物的重置成本4420000元，原值为3000000元；管理费以年租金的3%计；折旧费按平均年限法计算；房产税按建筑物原值减扣30%后的余值的1.2%交纳；其他税费约为年租金的14.5%；建筑物的还原利率为7%，土地的还原利率为6%，房地产的综合还原利率为10%。 （三）评估要求：评估出该宗房地产在1995年5月的价格以及该宗土地在1995年5月的单价。 评估过程： 1、计算总收入 总收入=65000×12=780000（元） 2、计算总营运费用 （1）房产税：3000000×（1-30%）×1.2%=25200（元） （2）折旧费：年折旧费=4420000÷80=55250(元) (3)管理费:780000×3%=23400(元) (4)其他税费:780000×14.5%=113100(元) 总营运费用=(1)+(2)+(3)+(4)=216950(元) 3、计算总收益： 总收益=780000-216950=563050（元） 4、计算房地产价格：因80年较长，故用永续年金法。 房地产价格=563050/10%=5630500（元） 5、计算建筑物纯收益： 15年的折旧额=4420000÷80×15=828750（元） 现值=4420000-828750=3591250（元） 纯收益=3591250×7%=251387.5（元） 6、计算土地纯收益： 土地纯收益=房地产纯收益-建筑物纯收益 =563050-251387.5 =311662.5（元） 7、计算土地单价： 土地总价=311662.5÷6%=5194375（元） 土地单价=5194375÷360=14428.82（元/平方米） 例2：待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑物面积200平方米，月租金3000元，土地还原利率为7%，建筑物还原利率为8%，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总费用为7600元(不含折旧费），评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方米1000元，试用建筑物评估的残余法估测建筑物的价值。 解： （1）计算房地合一状态下的总收入 总收入=3000× 12=36000（元）