深圳大运新城绿景大公馆项目销售执行策略方案.doc

深圳大运新城绿景大公馆项目销售执行策略方案 本报告是严格必威体育官网网址的 1 谨呈谨呈谨呈谨呈：：：：绿景集团绿景集团绿景集团绿景集团 绿景 大公馆 2011年营销攻略年营销攻略年营销攻略年营销攻略 2011.2.242011.2.242011.2.242011.2.24 2222 目标 高速高速高速高速：：：： 2010201020102010年年年月月前售罄日前售罄日前售罄日前售罄, , , , 约售约售约售约套套套////月月月月 高价高价高价高价：：：：整体整体整体整体13500135001350013500以上以上以上以上 高度高度高度高度：：：：使大公馆为绿景品牌创造新高度使大公馆为绿景品牌创造新高度使大公馆为绿景品牌创造新高度使大公馆为绿景品牌创造新高度 TARGET 3333 目标下的困难 PROBLEM 速度速度速度速度 前期约前期约前期约前期约64套套套套/月月月月 价格价格价格价格 12362 今后目标 前期实现 速度速度速度速度 约售约售约售约售75套套套套/月月月月 价格价格价格价格 13500 突破突破突破突破 注注注注：：：：数据截至数据截至数据截至数据截至2010.1.31 4444 前期营销回顾 ???????? 回顾前期营销历程回顾前期营销历程回顾前期营销历程回顾前期营销历程，，，，可以更加清楚可以更加清楚可以更加清楚可以更加清楚完成目标完成目标完成目标完成目标的方向的方向的方向的方向 继往 5555 项目概况 ??建设用地面积建设用地面积建设用地面积建设用地面积：：：：47371.95㎡ ??总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积：：：：134809.21㎡ ??容积率容积率容积率容积率：：：：2.10 ??总套数总套数总套数总套数：：：：760 ??物业类型物业类型物业类型物业类型：：：：多层、小高层、高层 ??户型户型户型户型：：：： 55-210㎡，以140140140140----155155155155五房五房五房五房、、、--房为主三房为主三房为主三房为主 本项目本项目本项目本项目 6666 销售速度销售速度销售速度销售速度————————整体一般整体一般整体一般整体一般！！！！ 58%58%58%58%107257150合计合计合计合计 0%000复式（170-210） 19%47569双拼四房（147-151） 97%25856二房（85-88㎡） 二期二期二期二期 17%561官邸（171-210㎡） 60%184527四房（160-170㎡） 29%12175三房（132-140㎡） 47%163014二房（85-88㎡） 78%104535一 房（55㎡） 一期一期一期一期 销售率销售率销售率销售率剩余剩余剩余剩余总总总总 量量量量销售累计销售累计销售累计销售累计销售累计销售累计销售累计销售累计 ?? 经历前期较长时间蓄势经历前期较长时间蓄势经历前期较长时间蓄势经历前期较长时间蓄势，，，，开盘两个月开盘两个月开盘两个月开盘两个月，，，，销售率销售率销售率销售率58%58%58%58%，，，，速度一般速度一般速度一般速度一般；；；； 注注注注：：：：数据截至数据截至数据截至数据截至2010.1.31 1 7777 房源去化房源去化房源去化房源去化————————严重失衡严重失衡严重失衡严重失衡，，，，剩余房源销售难度更大剩余房源销售难度更大剩余房源销售难度更大剩余房源销售难度更大！！！！ 注注注注：：：：数据截至数据截至数据截至数据截至2010.1.31 2 ??所销售单位大部分是园林景观最好所销售单位大部分是园林景观最好所销售单位大部分是园林景观最好所销售单位大部分是园林景观最好、、、、朝大运中心朝大运中心朝大运中心朝大运中心 单位单位单位单位；；；； ??景观较差的双拼户型存量最多景观较差的双拼户型存量最多景观较差的双拼户型存量最多景观较差的双拼户型存量最多，，，，为项目目前消化为项目目前消化为项目目前消化为项目目前消化 难点难点难点难点；；；； 销售快区 8888 价格价格价格价格————————价差不合理价差不合理价差不合理价差不合理，，，，是房源去化失衡主要原因是房源去化失衡主要原因是房源去化失衡主要原因是房源去化失衡主要原因！！！！ 价格策略动摇价格策略动摇价格策略动摇价格策略动摇，，，，没有巩固大公馆豪宅地位没有巩固大公馆豪宅地位没有巩固大公馆豪宅地位没有巩固大公馆豪宅地位!!!! 123621236212362123621068410684106841068413347133471334713347实现均价实现均价实现均价实现均价（（（（元元元元////米米米米2