时代南湾项目策划定位报告(示例).docx

i o房地产市场营销 文件编号 ZB-TZ-Z01 版本号 1.0 质量管理体系作业指导书 生效日期 2012-11-1 时代南湾项目投资决策报告（市场部分）成果标准 （盖控制专用章处） 修改状态 修订情况 生效日 期 I 组员：赵杨兵、徐珍、江洁、宗文姣、粟菁、任汨胜 2012-10-27 II 在项目PPT的基础上修订的初步投资决策报告 2012年11月 III IV V 起草 徐珍 职务 人事部经理 日期 2012-10-27 审核 赵杨兵 职务 总经理 日期 日期 签发 职务 报告框架 项目投资决策评审报告 正文 (1项目总论 城市板块及项目细分市场分析 项目市场与产品定位 项目分期开发计划 项目销售进度计划及分期售价 结论及建议 附件：合作方研究、合作协议草案等 1、广州时代南湾成果标准 项目摘要简表 序号 项目 数值 1 占地面积 34 万 m2 2 容积率 1.39 3 总建筑面积 51万多m 4 住宅建筑面积 22500 m2 5 商业面积 14670 m 6 会所面积 7960 m 7 幼儿园面积 5870 m 8 建筑覆盖率 30% 9 建筑控制高度 32-33 层 10 项目工程投资总额（万元） 一期15亿 项目总论 （1） 项目总体概况 时代南湾位于广州市南沙区岗前路虎门大桥旁，占地近 34万平方米，是广州唯 一真正看到海的项目。 该项目拥有得天独厚的自然资源： 背山（黄山鲁）、望海（狮 子洋）、揽湖（罕有大型人工湖），紧靠南沙高尔夫球场。时代南湾占地约 33万 平方米，建筑面积约 51万平方米，将分三期开发，产品包含六星级酒店、高层 洋房、联排别墅以及独立别墅，首期推出 500多套高层洋房，面积由 96平方的 两房至167平方的四房，既可望山、望湖，也可瞰海，是广州唯一看看山看湖 看海的产品。 时代南湾为2010年时代地产顶级力作，坐拥山湖海众多自然生态资源，项 目坐拥高尔夫球场，游艇会,五星级海景酒店,国家 目坐拥高尔夫球场，游艇会, 五星级海景酒店, 国家4A级森林公园等高端配套, 1栋至3栋，共四种户型 1栋至3栋，共四种户型 9800元/川（送 3000元/川豪华 装修） （2）项目背景 时代南湾位于广州市南沙区岗前路虎门大桥旁，占地近 34万平方米，是广州唯 一真正看到海的项目。 该项目拥有得天独厚的自然资源： 背山（黄山鲁）、望海（狮 子洋）、揽湖（罕有大型人工湖），紧靠南沙高尔夫球场。时代南湾占地约 33万平 方米，建筑面积约 51万平方米，将分三期开发，产品包含六星级酒店、高层洋 房、联排别墅以及独立别墅，首期推出 500多套高层洋房，面积由 96平方的两 房至167平方的四房，既可望山、望湖，也可瞰海，位于南沙区港前大道，背 靠黄山鲁森林公园，左近南沙游艇会，右临南沙高尔夫，顶级配套资源环绕项 目。除了周边的高级配套，时代南湾还拥有黄山鲁森林公园的连绵山脉、近万 平方米的天然湖泊，湖水清澈见底，与项目一路之隔的便是赫赫有名的伶仃洋。 （2）项目背景 标准见附件一：项目概况及项目背景 城市板块及项目细分市场分析 （1）板块及细分市场供需分析 时代南湾位于南沙区港前大道，背靠黄山鲁森林公园，左近南沙游艇会，右临南 沙高尔夫，顶级配套资源环绕项目。除了周边的高级配套，南沙项目还拥有黄山鲁 森林公园的连绵山脉、近万平方米的天然湖泊，湖水清澈见底，鱼类丰富，与项目 一路之隔的便是赫赫有名的伶仃洋，海面宽阔，时代南湾是广州市唯一一个可以真 正看海的房地产项目。 时代南湾占地约 33 万平方米，建筑面积约 51 万平方米，将分三期开发，产品包 含六星级酒店、高层洋房、联排别墅以及独立别墅，首期推出 1栋、2栋、3 栋高层 洋房，共 500 多套，面积由 96 平方的两房至 167平方的四房，既可望山望湖，又可 瞰海。 周边配套： 周边商业 ,商业环境： 南沙游艇会、南沙高尔夫、南沙大酒店 周边景观（自然景观 ,公园绿化）：黄山鲁公园、天后宫、黄金海岸 内部配套：星级会所、山景会所、高尔夫练习场、 8万卅镜湖 车位配比： 1:1 周边商业：南沙游艇会、南沙高尔夫、南沙大酒店 周边景观：黄山鲁公园、天后宫、黄金海 （2）主要竞争对手分析 时代南湾的主要竞争对手是南沙滨海花园， 南沙滨海花园是集海滨生活、 住宅、休闲、 度假、养生、保健、餐饮、娱乐、生态、园林、观光、知识创新、文化交流和海滨商 务于一体的滨海生态居住中心。 一期占地面积约 33 万平方米， 总建筑面积约 16 万平 方米。建筑、园林设计为澳洲黄金海岸风格。引入澳洲 “ mal概念悠闲阳光商业街， 生态恒温泳池，及珠三角地区首创 25 米宽（最宽处达 100米）2 公里长运河。 洋房采用独特的蝶型设计使每个单位的厅和绝大部分的房都能望到