1_【智谷趋势】2021楼市预测.pdf

2021 楼市前瞻报告 楼市风向 首先，2021 年房价还会涨。多年有神预测之称的社科院说2020 年中国的房价 涨幅应该是在5%左右，其实社科院预测超过5%就会显得比较准。比如说2014 年的 时候，社科院预测房价涨幅是7.6%，实际涨幅是7.7%，还有2019 年房价涨幅预测 是7.2%，实际是6.5%。大家看最大的差别就是，社科院预测说2018 年房价涨幅可 能是不涨的，但是实际涨幅确实这几年里面最大的，达到10.7%。所以说社科院的 预测超过5%，大概率是比较准的。 这份报告还提出两点，说从历年的房价趋势看，2021 年房价大概率还是涨， 不过涨幅是收窄小于2020 年的7.9%的实际涨幅，这个是比较精准的一个预测。我 所了解到的大多数机构预测都是说会涨的一个情况，涨幅是集中在3%~6%之间。总 体来说就是，2021 年房价，中国的楼市大概率是销售均价平稳上涨，总额继续突 破天花板。 第二个方面我们要讲一下楼市的风向到底是怎么样的。我们主要看政策它规 定的是怎么样的打法，其实是一个字，就是紧张的紧。从政策角度上来说，房住不 炒，因城施策一直是主基调，而且调控是越来越精准，及时。比如中央政治局会议 提到，促进房地产市场平稳健康发展，关键词是平稳和发展。中央经济工作会议特 别强调要解决好大城市的住房突出问题，要进行租赁住房系统性的工程。从这里可 以看出来，稳是第一的。我们认为它大概率是会涨的，跌也是有可能，但不会大 跌。 接着是监管层面阻止热钱一个劲的涌入楼市。比如9 月底就有多家银行，收到 监管的要求，要控制房贷规模。新增涉房贷款占比要降到30%以下，就是说房贷所 占总的贷款额度不能超过30%，在2019 年这个比例是在34%左右。12 月31 号央行 正式发文，要求也更高了一点。规定了各类银行，细化到村镇的农村信用合作社， 房地产贷款的占比上线，个人住房贷款的占比上线都有了非常具体的规定。比如工 行、建行、农行、中行这些银行房地产贷款占比上限不能超过40%，个人住房贷款 占比上限不能超过32.5%。第5 类村镇银行的比例是最少的，个人住房贷款占比上 升不能超过7.5%，央行已经有了明确的规定，这在很大一部分是阻止了炒房的一 个热潮。当然我们也要防范通过那些消费贷等各类贷款来买房的这么一个途径。但 是从设定银行贷款占比上限这个角度上来说，央行的措施还是非常给力的。 哪些城市能够突出重围收获涨幅？ 国内楼市最大的特点就是分化非常严重。全国房价涨幅在5%左右，但有很多 地方房价是跌得很厉害，有的地方房价是涨的很不像话的。房地产大的形势是看金 融供给，具体到各个城市经济人口这些基本面上，当然还要看政策的调整方向。此 外，土地市场也是一个很重要的参考指标。 首先看成都，成都房价还会接着涨，刚需大部分是会买二手的，改善型的需 求是会涌向新房市场。如果说在成都买房要注意配套的问题，之前成都是经过一个 比较严的调控，比如说把契税有免征的时间，有2 年变成5 年，二手房它的成交量 是锐减的。刚需其实很难受，因为新房买不起，二手房又要交契税。成都这个地方 它的调控其实还是相当的严的，可以说快赶上长沙了。有人说成都既然调控那么 严，但是房价为什么还会涨呢？其实就涉及到成都的土拍价格的问题。像成都的土 拍价格一直来说是比较高的，也就是说面粉价格是涨了，所以它的肠粉的价格当然 也是涨的，是这么一个道理。 像2020 年的1 月份，青羊苏坡地块的成交楼面价是18,400 每平方米，4 月份 锦江东大街地块成交楼面价是19,800，5 月份高新区的广东地块成交价是 19,500，紧接着7 月份，高新区新川地块楼面价是突破2 万了，目前成都的楼面价 是12,000。 12,000 以上的地块已经超过70 宗，因此成都主城区新房备案价基本 都在2 万以上，有的地方是突破了3 万，这种趋势还会在2021 年的时候继续维 持。 另外成都的市场是很分化的，它的马太效应会非常的明显，大家买房还是要注 重配套的问题。因为像二手房市场，比如说配套好，地段好的，房价就比较坚挺， 选房子可以根据教育、交通、商业配套、产业、楼盘品质的因素综合考虑。有人统 计过成都60 多个比较重要的地块，通过配套综合得分得到一个排序。首先是金融 城，然后是潘成刚，还有大元村、西路、东湖南台府广场内、金沙城南一家，还有 浣溪沙，这么几个地块综合素质都不错。 紧接着是昆明，这个地方跟成都差别很大，刚需要买抗跌的楼盘。昆明这座 城市如同千万烂尾楼一样，是进