综合体物业项目设施设备运行管理方案必威体育精装版参考借鉴范本.docx

综合体物业项目设施设备运行管理方案必威体育精装版参考借鉴范本 综合体物业工程设施设备运行管理方案必威体育精装版参考借鉴版年月日第一局部人员架构及管理范围1.1 架构图总人数：40人1.2物业管理工程部的主要职责工程部负责：A.对物业的土建及全部机电设施〔电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安消防等系统〕的修理保养B.日常运行管理C.对业主、租户开展有偿效劳D.对装修工程进展监视管理E.对物业设施提出完善、整改方案详细包括以下内容：1.2.1在物业总经理领导下，详细负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作的详细目的和政策。1.2.2定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策供应根据。1.2.3负责物业设备的规划和施行，运行和用法、维护和修理、改造和更新直到报废全过程的技术和经济管理。1.2.4负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性讨论，编制年度方案经报批后施行。1.2.5加强设备工程验收、运行、修理的原始记录资料；编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验方案〔月方案、年方案〕并负责组织方案的完成，掌握费用，进步修理的经济效果。1.2.6依据物业设备根本折旧和大修理基金的提取状况，协同财务部门合理方案和支配用法设备购置费用、更新改造费用、大修理费用和备件流淌资金等。1.2.7制定物业设备管理修理的各项规局部制度技术规程和技术标准，实行定额管理和经济核算，完成总经理下达的各项技术、经济指标。1.2.8依据实际需要和规定，确保各种设备〔电梯、空调和照明等〕的准时开启和关闭，记录详实完好的运行数据。恰当地支配值班，其中，变配电室、冷冻机房、热交换室、楼宇中央掌握室等可能需要24小时值班；夜间值班从实际需要动身，由值班工程师带着技术工人组成。1.2.9有方案、有组织地开展设备的更新和改造，进步物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化程度。1.2.10紧急大事总是会遇到的，应急抢修是对工程部技术程度、组织程度和员工素养的重要考验。所谓紧急大事是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备故障。接到应急报告，当班人员应马上通知总经理、总工程师及专业工程师，并尽快赶到现场，实行应急措施尽可能降低所发生的损失，复原设备的正常运行。1.2.11推动全员参与设备管理活动，催促日常维护和保养，组织部门间的设备管理评比竞赛活动和定期的设备普查工作，促进全体员工关怀和参加设备管理。1.2.12以“经济、舒适、平安、高效〞为指导方针，负责保障经营所必需的水、电、蒸汽、冷气和热能供给，做好能源安排和费用核算的根底工作，使每位员工树立环保与节能意识，尽量削减能源的用法，主动推广节能措施，做好能源用法的记录及分析，以进步环保和本钱掌握的效益。1.2.13负责设备平安管理，组织物业设备的事故分析和处理；制定平安防火、事故防范措施并催促落实执行。1.2.14搜集和编制设备有关技术资料和修理图纸，做好设备的技术档案工作。1.2.15负责组织物业各种设备的备件确定、订货和供给。对备品、备件的储存作出监控记录，以确保在抢修时有足够材料应用，到达本钱掌握的目的。1.2.16常常总结和推广物业设备管理的阅历作法以及应用修理新技术，进步修理技术程度。负责组织设备管理和技术人员的培训学习，通过技术讲座，学问问答等各种形式，主动开展营业部门人员的设备管理根底学问培训，不断进步全员的设备管理意识和程度。1.2.17检察和指引全部承判商在物业内进展的工程，以确保其按照物业管理公司所定的规局部和平安标准施工。1.2.18解答物业管理部一切有关工程之问题及查询，处理物业内住客之投诉，尽力为他们解决工程有关问题。1.2.19制定各种运行修理管理制度及表格，将各种运行保养工作精确记录，到达管理的标准化、文件化、表格化，避开人为缘由对工程运行造成影响。1.2.20外判修理保养把重要设备及系统的日常修理保养工作，包括零、配件的存仓，皆外判给合格的承造商。一方面可确保物业的重要资产得到妥当保养，使设备能畅顺运行，另一方面，可令设备的寿命得以延长。可外判修理保养的设备有：a.制冷机组b.电/扶梯c.空调自控机组d.电话交换主机e.消防报警系统f.保安技防系统g.水处理系统h.电脑系统1.3 工程各班组职责范围1.3.1强电专业职责范围1.3.1.1负责整个电气系统的运行和资料管理。1.3.1.2负责发电机的运行管理。1.3.1.3负责全部凹凸压配电柜、变压器、发电机等设备的修理保养及故障修理。1.3.1.4负责空调、冷冻设备动力电源供应。1.3.1.5负责水泵房等电器设备的修理保养及故障检修。1.3