铁发义乌西城路项目整体定位物业组合及经济概算终.pptx

铁发义乌西城路项目投资可行性研究汉嘉地产顾问2014.12研究路径项目认知投资机会研究物业方案建议及经济测算经济测算区域发展研究市场机会研究物业方案建议PAGE目录项目属性认知物业市场机会项目定位经济测算PAGE地块认知项目基本信息项目名称铁发义乌西城路项目地理位置义乌市北苑街道西城路186号占地面积12000㎡(18亩）容积率1.0-2.0建筑密度50%绿地率10%用地性质综合用地建筑限高15m(其中，沿街面50m）租金一手租金：36元/㎡/年二房东出租：300元/㎡年租售模式只租不售特殊性9亩出让用地，9亩租赁用地，租赁期10年，租金85万/年雪峰东路项目四至：西近机场路，南接西城北路，东临宾王路，北承雪峰东路，临近义乌国际物流中心地处义乌市专业市场集群核心位置，专业市场氛围成熟PAGE项目四至项目地处义乌市专业市场集群核心区位，专业市场氛围成熟；西近机场路，南接西城北路，东临宾王路，北承雪峰东路。义乌第三中学义乌国际物流中心宾王路，双向10车道机场路，双向12车道西城北路，双向10车道义乌物资市场PAGE区域现状项目所处市场特征：以物资市场为主导的内源性专业市场集聚区1.5KM范围内各类型物业经营情况物业类型经营情况专业市场物资市场三个集中专业市场+沿街底商，经营状况良好，商铺供不应求石桥头装饰专业街义乌装饰城自身建材仓储纯商业原火车站基本没有商业，经营情况较差，仅在原老车站及住宅小区内部有少量底商，需求不高西城路项目自身沿街底商写字楼物资市场大楼基本无写字楼，商贸企业对写字楼需求不高华统饲料大楼经济型酒店北豪宾馆?有少量酒店，基本集中在老火车站高远宾馆华亭宾馆锦江之星汉庭酒店莫泰168机场路项目1.5KM范围石桥头专业街国际物流中心项目自身北苑商贸区北苑商圈宾王商圈物资市场义乌装饰城老城中心商圈西城路PAGE区域认知新商务中心：商贸金融义乌的CBD，培育商务金融、文化博览、商业文化、综合服务等三产服务集聚区老城中心：行政管理行政管理、文化娱乐、传统商业为主，突出行政功能PAGE项目与老城中心、新商务中心呈三角关系，属于城市核心商务区的延伸带区域规划从市场调研了解，未来项目周边专业市场有外移趋势。另外从义乌城市规划及规划局相关人士了解，项目所在区域有向商业发展的趋势。41.浙赣快速路——优先发展贯通义乌南北、连接金华和浦江的老铁路改建成快速通道后，干道沿线地区将被放在优先发展和重点开发的战略位置2342.新商务中心区——商贸金融义乌的CBD，培育商务金融、文化博览、商业文化、综合服务等三产服务集聚区3.老城中心区——行政管理行政管理、文化娱乐、传统商业为主，突出行政功能4.义南义北——工业副城生产企业、专业市场外移至义南义北。义北强调先进制造，义南强调商贸流通注：资料来自义乌规划局《义乌新市域规划 （2006-2020）》，规划图绘制时间2013年3月PAGE小结项目认知区域认知项目体量有限，对于项目所处市场而言，项目的角色为跟随者、弥补者，而非引领者、开拓者项目所处市场特征是以物资市场为主导的内源性专业市场集聚区借项目专业市场之势，发展自己的专业市场适当设置商业、办公、居住等配套物业，提升项目溢价能力警惕市场外移风险，产品设计考虑未来可变空间PAGE目录项目属性认知物业市场机会专业市场商业市场办公市场酒店市场公寓租赁市场项目定位经济测算PAGE专业市场小结专业市场供需两旺，经营情况普遍较好，警惕市场外移；建议承接物资市场发展专业市场，吸附外围家居建材类商户；产品做一定提升，为转型预留空间 规划快速路机场路项目租金地块项目商铺：5.5元/㎡·天仓储：0.8元/㎡·天物资市场一拖二：3-4.1元/㎡·天石桥头1.2-2.7元/㎡·天义乌装饰城1.9元/㎡·天粮食储备商铺：5.5-6.6元/㎡·天仓储：1.0元/㎡·天沿街商铺2.0-3.8元/㎡·天1.5KM项目自身石桥头专业街建材商圈义乌装饰城物资市场宾王路雪峰路西城路专业市场PAGE商业市场小结项目处于传统消费空岛区，居住人群少，消费需求欠缺，商业氛围不佳，生活消费类商业被周边吸附，建议谨慎布置；升级辅助传统生活消费主要集中于传统商圈（市中心商圈、宾王商圈）和社区住宅区腹地；地块周边1公里专业市场主导，住宅居住人群少，出现传统生活消费空岛现象，消费力被吸附到外围，传统商业供应少，存活率低租金：生活消费类商业租金收益无优势，和建材类商铺相同。规划快速路传统消费集聚传统消费空岛PAGE办公市场小结项目周边写字楼供应较少，入驻率不高；家居建材、水暖五金贸易企业较多，对办公需求不高。建议减少办公物业体量，适当配置低层小面积办公物业，产品类型宜一层商铺，二层办公。区域项目体量周边1.5KM华统饲料大楼-物资市场大楼3600输变电工区大楼53000宾王市场东方大厦40000银都商务