成都奥园可行性研究报告.pdf

成都奥园可行性研究报告 目 录 报告总体结论 6 I. 报告说明6 II. 总体评价 6 III.技术经济指标 6 IV. 结论与建议 9 第一章 项目介绍 10 1．1 项目背景及地块现状10 1．1．2 项目背景10 1．1．3 地块现状10 1．2 项目地块综合开发环境 11 1．2．1 自然及人文历史景观条件11 1．2．2 交通条件11 1．2．3 水、土地、空气污染状况 11 1．2．4 项目地块周边治安状况分析 11 1．3 项目地块周边建筑状况分析 11 1．4 项目地块周边居民状况 12 1．5 项目地块周边市政工程实施情况 12 1．6 项目地块周边配套设施状况 12 1．6．1 商业设施12 1．6．2 生活设施12 1．7 项目地块优劣势分析12 1．7．1优势分析12 1．7．2 劣势分析14 第二章 宏观社会经济环境研究 15 2.1 国民经济景气状况对本项目的影响15 2.2 银行利息及金融政策对本项目的影响 15 2.3 通货膨胀因素对本项目的影响 16 2.4 固定资产投资对本项目的影响16 2.5 消费需求对本项目的影响 17 第三章 项 目区位环境分析19 3．1 项目区位行政区划与自然地理 19 3．1．1 行政区划19 3．1．2 自然地理19 3．2 项目区位经济发展状况 19 3.2.1 国民经济20 3.2.2 对外开放21 3.2.3 城乡建设21 3.3 温江城市发展战略定位 22 3．4 项目区位人文历史与景观状况22 3．4．1 人文历史22 3．4．2 项目区位景观状况 22 3．6 项目区位城市建设与房地产开发状况 25 3．7 项目区位生活配套设施状况 26 3．7．1．能源状况 26 3．7．2．通讯状况 26 3．7．3．教育条件 26 3．7．4．医疗条件 26 3．8 项目区位城市发展规划 26 3．9 项目区位综合开发价值分析 27 3．9．1 有利因素27 3．9．2 不利因素28 第四章 成都市房地产市场发展现状 30 4．1 房地产业在国民经济中的地位日益增加 30 4.2 房地产开发投资增势强劲 30 4．3 住宅开发份额不断扩大 31 4．4 规模开发出现端倪，开发企业效益提高 31 4．5 商品房销售稳步增长，但增长趋缓，房价趋于下降 31 4．6 开发结构仍需改善 32 4．7 空置总量与空置面积上升 32 4．8 土地政策购置面积增势较猛 32 4．9 成都房地产市场展望 35 第五章 市场有效需求及项目定位建议37 5．1 消费者特征分析37 5．1．1 消费能力37 5．1．2 年龄结构37 5．2 消费者地域结构37 5．3 消费者心理习惯特征37 5．3 成都市房地产消费市场需求特征 38 5．3．1 消费者对方位的选择分析 38 5．3．3 消费者对置业环域的选择 38 5．5 项目所处板块的消费环境 40 5．6 成都购房者对运动与健康的认知程度 41 5．7 成都市购房者对精装房的认知程度 42 5．8 本项目目标消费群体综合定位 42 5．9 产品主题定位43 第六章 项目建设进度 45 6．1施工条件45 6．2 计划进度安排45 第七章 项目投资估算及资金筹措 47 7．1 投资估算的范围47 7．2 投资估算的内容47 7．3 投资估算的依据48 7．4 项目总投资49 7．5 投资分年投入计划53 7．6 资金筹措53 第八章 财务效益分析与财务评价 54 8．1 财务分析的依据54 8．2 财务指标的选取58 8．3 财务效益分析58 8．4 盈亏平衡分析69 8．5 敏感性分析71 8．6 风险分析74 8．5 财务评价77 附表目录 表一：经济技术指标6 表二：2000 年温江县主要经济指标 20 表三：成都市房地产业各年主要经济指标 32 2 表四：项目分期开发经济技术指标 单位：m 47 表五：项目投资估算表50 表六：资金筹措53