专业市场房地产项目策划.pdf

专业市场房地产项目策划 目 录 序 言 项目总论 产品定位篇 市场营销篇 经济效益篇 组织管理篇 项目工作进度 『 序 言 』 建设 “东营广利港海鲜批发市场”是东营经济社会的一件大事，项 目建设在即将兴起的国家一级渔港--广利港，被东营市政府列为发展 “海上东营”的龙头项目，项目建成后将产生明显的社会效益和巨大 的经济效益。本策划书在 “效益，谨慎，创新”的原则下，注重项目 的可行性、创新性、价值性、集中性、信息性和安全性，目的在于帮 助企业负责人回答五个问题，即项目为 么要去做？做 么样的？怎 样去做？实现哪些效益？由谁来做？ 一、可行性 该策划是结合房地产市场营销理论和实践方法，从项目初始就导入 策划营销，充分结合项目的实际情况，涵盖投资、设计、质量、工 期、形象、营销推广等多项内容,作为指导项目操作的重要依据，注重 项目实施过程中的技术性和可操作性。虽然本策划有别于 “项目可行 性研究报告”，但也是基于项目的可行而进行的，项目不可行，任何 的策划都将失去意义。 二、创新性 创新是事物得以发展的动力，是人类赖以生存和发展的主要手段。 美国学者 S ·阿瑞提普说： “单单靠科学上的创造力是不能解决人类 一切领域里的不幸和苦恼的，甚至可能给世界上的生活增加潜在的危 险。而在伦理学、政治学、社会学和宗教方面的创新能够回答……人 与人之间的信任以及互相帮助而提出来的问题。”可见，优化生存环 境，策划人间动态，创新性原则首当其冲，这也是本项目策划的一个 最基本的出发点之一。本策划从产品定位、市场营销、效益分析、管 理模式等诸多方面进行了有益的探索和创新。 三、价值性 任何一项策划必然以价值量的形式来衡量，一个优秀的项目策划其 价值一定很大，相反，无价值的项目策划，不能称之为一个好的策 划。策划的结果都要能创造一定的价值，只有这样，策划才能体现其 自身的价值所在。本策划根据企业 目前的资产、市场、管理等实际情 况，对如何发挥各自内在价值潜力做出了科学的、可操作性的价值回 报方案，并对每一个项目进行组合，更便于企业领导决策。 四、集中性 在战争中，集中优势兵力攻击对方关键性的部分，成为军事谋略的 上策。不论是军事项目，还是体育项目，都可以借此达到胜利的目 标。本项目也不例外，针对项目开发与否的两个关键问题，即市场和 资金，本策划进行了集中性的关注，并重点进行了剖析。 、信息性 俗话说 “多存芝麻好打油”。一个好的项目策划，是以信息的收 集、加工、整理、利用开始的，而好的开始就意味着成功的一半，因 此，信息性原则是本策划的基础性原则，也是关键性的原则。为此， 我们进行了大量的策划前期信息的收集和整理工作，力争使本策划更 贴近市场，促成企业取得预期的经济和社会效益。 六、安全性 东营鑫奥特建材公司正处于高速发展的势态，各项事业发展看好， 本项目对于项目企业来讲，不但可以促进企业成长，也能实现产业替 代。本着为投资企业负责的态度，在深化外地成功经验，并结合本地 实际的情况下，我们秉承 “市场开发带动本项目销售”的核心思想， 在充分考虑项目所需要动用的资金，充分考虑项目价值潜力开发，充 分考虑项目借助外力与外界合资合作的基础上，本着对投资企业高度 负责的态度和务实的精神， 重项目的投资安全性，以使企业投资风 险降到最低限度。 『 项 目 总 论 』 本篇从 “政府政策与规划趋势、面临的资源开发和经济价值、项目 的主要建设指标”三个方面分析，意在使企业对项目有一个宏观的了 解。 一、政府政策与规划趋式 （一）东营市海洋资源丰富，有着 4800 平方公里的浅海和 180 万 亩的滩涂资源，但渔业在省内沿海七地市中，产量与 GDP 比重均处于 末位，2002 年，市政府为加快东营渔业经济，编制了 《东营市海洋产